Mua nhà đất sổ chung luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro, phức tạp khi mọi vấn đề liên quan đến nhà đất đều cần sự đồng ý của tất cả những người đồng sở hữu. Vậy, thủ tục mua bán nhà đất đồng sở hữu hiện nay được quy định thế nào?
Nhà đất đồng sở hữu là cách gọi phổ biến của người dân khi có nhiều người cùng có quyền quản lý, sử dụng, định đoạt nhà đất đó.
Nhà đất khi có từ hai chủ sở hữu trở lên không có mối quan hệ vợ chồng hay con cái thì sẽ được công nhận là nhà sổ hồng chung. Vì số hồng chung là đồng sở hữu nên mọi giao dịch mà mua bán liên quan đến đất, tài sản gắn liền với đất phải có sự đồng ý, chấp thuận của các bên sở hữu, dù là mua bán, tặng cho, thuế chấp hay ủy quyền.
Theo quy định hiện hành, trường hợp nhà đất có nhiều người chung quyền sử dụng thì có 02 hình thức cấp Giấy chứng nhận:
- Thứ nhất: Cấp Giấy chứng nhận cho từng cá nhân sau khi đã xác định được quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của từng người;
Trên mỗi Giấy chứng nhận ghi thông tin đầy đủ về người được cấp Giấy chứng nhận; tiếp theo ghi "Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với... (ghi lần lượt tên của những người còn lại có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất)".
- Thứ hai: Cấp chung một giấy chứng nhận nếu những người sử dụng đất có thỏa thuận bằng văn bản (có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật).
Trên Giấy chứng nhận ghi thông tin của người đại diện, dòng tiếp theo ghi "Là người đại diện cho những người cùng sử dụng đất (hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) gồm:... (ghi lần lượt tên của những người cùng sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất).
Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phải có sự đồng ý của tất cả người chung quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, thực tế nhiều trường hợp xảy ra tình trạng chỉ một hoặc một số thành viên muốn chuyển nhượng, tặng cho. Theo Điểm b Khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:
– Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.
– Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.
Như vậy, khi các thành viên khác không đồng ý chuyển nhượng toàn bộ thửa đất thì người có nhu cầu chuyển nhượng phải đề nghị tách thửa (tách phần đất của mình tương ứng với phần quyền sử dụng đất của mình). Sau đó chuyển nhượng riêng phần quyền sử dụng đất được tách với điều kiện thửa đất đủ điều kiện tách thửa theo quy định của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
– Bước 1: Lập Hợp đồng chuyển nhượng
+ Hợp đồng chuyển nhượng là do bên bán và bên mua tự thỏa thuận với nhau. Sau khi đạt được thỏa thuận chung, cả hai bên tới văn phòng công chứng, tại địa phương có đất cần giao dịch, để tiến hành công chứng.
+ Các giấy tờ cần thiết để công chứng gồm:
Với bên mua, cần CMND/CCCD/Hộ chiếu, Sổ hộ khẩu (của tất cả những người đồng sở hữu);
Với bên bán: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; CMND/CCCD/Hộ chiếu, Sổ hộ khẩu; Giấy đăng ký kết hôn (nếu có); Giấy xác minh tình trạng hôn nhân (nếu chưa kết hôn);
– Bước 2: Làm thủ tục sang tên sổ đỏ đồng sở hữu
Làm thủ tục sang tên sổ đỏ đồng sở hữu tại Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất cần giao dịch. Hồ sơ gồm có:
+ Các giấy tờ nêu tại bước 1 mỗi loại giấy tờ sao y bản chính thành 2 bản;
+ 2 Hợp đồng chuyển nhượng ;
+ 2 tờ khai lệ phí trước bạ;
+ 2 tờ khai thuế thu nhập cá nhân;
+ 1 Đơn xin đăng ký biến động đất đai;
+ 2 giấy ủy quyền (nếu bạn ủy quyền cho người khác làm thủ tục sang tên);
+ 2 Sơ đồ vị trí nhà đất;
– Bước 3: Nhận kết quả
Với thủ tục sang tên sổ đỏ, thời gian cần chờ là 15 ngày làm việc. Thời gian này không bao gồm các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định.
Xem thêm:
Phương Vũ (TH)
Tải ứng dụng CafeLand Proptech
