Những câu hỏi thường gặp khi mua căn hộ chung cư

Căn hộ chung cư với lối sống hiện đại, đầy đủ tiện ích tiện nghi đa dạng lựa chọn phân khúc từ trung bình đến cao cấp phù hợp với thu nhập được nhiều người lựa chọn hiện nay, nhất là những gia đình trẻ. Dưới đây là một số câu hỏi thường gặp khi mua bán căn chung cư bạn đọc có thể tham khảo.

Chưa đủ tiền, có nên vay ngân hàng mua chung cư?

Theo nhiều chuyên gia, nếu bạn chưa tích lũy đủ tiền để mua chung cư thì việc vay tiền ngân hàng sẽ là một sự lựa chọn an toàn. Tuy nhiên, bạn cần tìm hiểu kĩ về chất lượng chung cư, nguồn tài chính hiện có và các phương án tài chính của chủ đầu tư bán dự án.

Để tránh những rủi ro, người mua chỉ nên vay tối đa 50% giá trị căn nhà, lưu ý về lãi suất ngân hàng, chủ động đối phó với bẫy lãi suất thả nổi; chú ý thời hạn gói vay và nhất là duy trì mức thu nhập hàng tháng để đảm bảo thanh toán và mức sinh hoạt của mình. 

Thực tế có không ít người gặp áp lực lớn khi mua căn hộ chung cư vượt khả năng tài chính. Do đó, trước khi quyết định mua căn hộ trả góp, bạn cần đánh giá được khả năng thanh toán của bản thân gồm khả năng tài chính, khả năng tài chính hỗ trợ, khả năng trả nợ; tìm hiểu kỹ thông tin dự án, kiểm tra kỹ nội dung hợp đồng trước khi ký,.. 

Điều kiện để căn hộ chung cư được phép mua bán?

Theo quy định hiện hành, một căn hộ chung cư được phép mua bán, giao dịch trên thị trường khi thỏa mãn các điều kiện:

- Có giấy chứng nhận;

- Không có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu;

- Không bị kê biên đảm bảo thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

- Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Riêng với trường hợp căn hộ chung cư hình thành trong tương lai thì phải đáp ứng các điều kiện sau mới được tiến hành giao dịch (theo quy định tại Điều 55, Luật kinh doanh bất động sản 2014): 

- Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; 

- Biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

- Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Nên mua căn hộ chung cư ở vị trí nào?

Vị trí chung cư sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến vấn đề sinh hoạt hàng ngày của cả gia định nên việc chọn vị trí chung cư rất quan trọng. Nên chọn nhà chung cư có vị trí hạ tầng giao thông thuận lợi, gần trường học của bé, gần chỗ làm việc của phụ huynh; có đầy đủ các tiện ích đáp ứng nhu cầu cơ bản như chợ, siêu thị, trường học, bệnh viện,  khu vui chơi giải trí,... Khu vực có hệ thống giao thông thông thoáng, tránh tình trạng kẹt xe, ngập lụt,... 

Nên tránh những khu có hệ thống rác thải, tiếng ồn lớn ảnh hưởng đời sống hàng ngày của cư dân. Người mua nên đi thực tế khảo sát với nhiều khung giờ, thời tiết khác, hỏi người dân xung quanh,… để biết được thực trạng của khu chung cư trước khi đưa ra quyết định có mua hay không?

Nên chọn tầng mấy khi mua nhà chung cư?

Việc chọn ở chung cư tầng mấy sẽ phù thuộc vào nhu cầu của gia đình, phạm vi và không gian để lựa chọn. Nếu tòa nhà chung cư bạn lựa chọn là những nhà cao tầng thì nên chọn những tầng trung bình hoặc cao để tránh bị che khuất ánh sáng và nguồn sáng. Không nên chọn ở những tầng thấp vì thường ảnh hưởng bởi tiếng ồn.

Trừ những gia đình có người lớn tuổi, có vấn đề về sức khỏe đi lại không thuận tiện thì nên chọn tầng chung cư thấp hơn để dễ dàng trong việc đi lại. Nên chọn từ tầng 7 - 25 để tránh được tiếng ồn, bụi bặm, tránh được những sự cố ngoài ý muốn hoặc thang máy bị hư hỏng…

Ngoài ra, chọn chung cư nên tránh chọn những căn ở gần thang máy, phòng rác,... ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống.

Khi nào chủ đầu tư phải làm thủ tục cấp sổ hồng chung cư? 

Theo Điều 8 Luật Nhà ở năm 2014, khi mua chung cư và có nhà ở hợp pháp thì cá nhân sẽ được cơ quan có thẩm quyền cấp sổ hồng. Trong đó, nhà ở được cấp sổ hồng phải là nhà ở có sẵn.

Theo Khoản 7 Điều 26 Luật Nhà ở, Khoản 4 Điều 13 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận.

Trường hợp xây dựng nhà ở để cho thuê thì có trách nhiệm lập và lưu trữ hồ sơ nhà ở theo quy định của Luật này.

Như vậy, chủ đầu tư phải làm thủ tục xin cấp sổ hồng chung cư cho người mua trong thời gian 50 ngày kể từ ngày bàn giao căn hộ.

Chủ đầu tư chậm bàn giao căn hộ chung cư, phải làm gì? 

Theo Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, người mua nhà có những quyền sau:

- Yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.

- Yêu cầu bên bán giao nhà, công trình xây dựng theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.

- Yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do việc giao nhà, công trình xây dựng không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng…

Theo điểm h khoản 6 Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, chủ đầu tư phải buộc hoàn trả kinh phí (nếu có yêu cầu), buộc bồi thường thiệt hại (nếu có) khi chậm giao nhà theo hợp đồng.

Ngoài ra, để bảo vệ quyền lợi người mua, theo Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản còn quy định bảo lãnh trong bán nhà hình thành trong tương lai. Cụ thể:

- Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

- Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua khi ký kết hợp đồng.

- Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.

- Khoản 2 Điều 16 Luật Kinh doanh bất động sản quy định rõ: Việc phạt và bồi thường thiệt hại do chậm tiến độ thanh toán hoặc bên bán chậm tiến độ bàn giao bất động sản do các bên thỏa thuận và phải được ghi rõ trong hợp đồng.

Khi chủ đầu tư chậm bàn giao nhà, người mua có quyền yêu cầu trực tiếp chủ đầu tư giao nhà, yêu cầu bồi thường thiệt hại và phạt vi phạm theo mức các bên thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng.

Trường hợp, chủ đầu tư không thực hiện bồi thường thiệt hại, người mua có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có dự án chung cư.

Ngoài bồi thường thiệt hại cho người mua, chủ đầu tư chậm bàn giao nhà còn bị xử phạt vi phạm hành chính với mức phạt tiền từ 250 - 300 triệu đồng khi triển khai xây dựng dự án kinh doanh bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở chậm tiến độ đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt (Theo điểm c khoản 3 Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP).

Sở hữu căn hộ chung cư, phải đóng các loại phí nào?

Chi phí hàng tháng phải đóng là thắc mắc của nhiều người khi mua căn hộ chung cư. Sau đây là các khoản phí mà hầu hết các cư dân tại chung cư phải trả:

+ Phí dịch vụ hàng tháng: Mức phí dao động trung bình từ 2.500 - 16.500 đồng/m2/tháng. Mức phí này sẽ khác nhau tùy thuộc vào phân khúc chung cư trung bình hay cao cấp.

+ Phí quản lý chung cư: Dao động từ 4.000 - 8.000 đồng/m2/tháng và sẽ được dùng cho tất cả các hoạt động vận hành của tòa nhà chung cư

+ Và các loại phí khác: Phí gửi xe trung bình dao động từ 50.000 - 100.000/xe/tháng cho xe máy và 500.000 - 1.200.000/xe/tháng cho xe ô tô. 

Phí bảo trì thường sẽ được đóng 1 lần khi khách hàng nhận căn hộ của mình khoảng 2% giá trị căn hộ...

Hết thời hạn sử dụng, chung cư được xử lý như thế nào?

Vấn đề này được giải quyết theo quy định tại Điều 87 và Khoản 3 Điều 89 Luật Nhà ở 2005 như sau:

1. Chủ sở hữu nhà ở phải tự lo chỗ ở cho mình khi nhà ở bị phá dỡ.

2. Phá dỡ nhà ở thuộc diện giải phóng mặt bằng thì chỗ ở của hộ gia đình, cá nhân được giải quyết theo chính sách về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất nhưng phải bảo đảm nguyên tắc chỗ ở mới của hộ gia đình, cá nhân phải bằng hoặc tốt hơn chỗ ở cũ.

3. Trường hợp phá dỡ nhà chung cư để xây dựng lại thì phải có dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, bảo đảm quyền được tái định cư và lợi ích chính đáng của các chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của pháp luật.Như vậy, quyền lợi của chủ sở hữu căn hộ được giải quyết theo chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

Xem thêm:

Phương Vũ (TH)

  • Facebook
  • Chia sẻ
Nhadat.cafeland.vn - Kênh mua bán nhà đất - bất động sản chính chủ hàng đầu Việt Nam

Bài viết liên quan

Kinh nghiệm đầu tư nhà xưởng cho thuê hiệu quả
Kinh nghiệm cho thuê nhà mặt tiền hiệu quả
Chuyên gia bật mí kinh nghiệm cho thuê đất hiệu quả
Kinh nghiệm cho thuê mặt bằng kinh doanh được giá tốt
Kinh nghiệm đầu tư căn hộ cho thuê sinh lời cao, ổn định