Việc đặt cọc mua căn hộ chung cư là một bước đảm bảo chắc chắn hợp đồng giao kết được thực hiện, giúp giao dịch mua bán được an toàn và chắc chắn hơn. Vậy phải lưu ý gì khi ký hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ chung cư để tránh rủi ro?
Hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ chung cư là văn bản thỏa thuận giữa việc hai bên (bên bán và bên mua) về giá trị tài sản đặt cọc để đảm bảo bên bán chuyển quyền sở hữu căn hộ cho bên mua và đảm bảo bên mua thực hiện nhận chuyển giao nhà.
Hợp đồng này không chỉ có vai trò là một hợp đồng pháp lý góp phần làm cho các chủ thể trong hợp đồng mua nhà có ý thức nghiêm túc hơn trong việc thực hiện nghĩa vụ của mình mà còn tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các chủ thể được tham gia vào hợp đồng mua bán căn hộ.. Việc đặt cọc là một bước đảm bảo chắc chắn hợp đồng giao kết được thực hiện, làm cho quá trình giao dịch được an toàn và chắc chắn hơn.
Download hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ chung cư đầy đủ tại đây
- Trước khi ký hợp đồng đặt cọc, bên mua cần tìm hiểu các thông tin về pháp lý căn hộ: căn hộ có được phép mua bán hay không? Căn hộ có được phép cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở không; văn bản chấp thuận đầu tư, biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng dự án.
Về pháp lý chủ căn hộ: cần xem xét độ tin cậy, mức độ uy tín của chủ đầu tư thông qua thông tin cá nhân của chủ đầu tư; giấy phép kinh doanh nhà ở hay bất động sản của chủ đầu tư, giấy tờ chứng minh chủ đầu tư đã hoàn thành các nghĩa vụ tài chính như tiền sử dụng đất, thuế đất.
- Các thông tin cần có trong hợp đồng đặt cọc:
+Tên hợp đồng;
+Thông tin của các chủ thể tham gia hợp đồng;
+Thông tin căn nhà – đối tượng của hợp đồng đặt cọc;
+Số tiền đặt cọc, thời hạn và phương thức thanh toán: Mô tả chi tiết về tài sản đặt cọc (khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác). Cần ghi cụ thể thời gian thực hiện giao dịch và thông tin cụ thể của nhà ở cũng như tài sản đặt cọc, thỏa thuận rõ các khoản phí, thuế hay đền cọc.
+Quyền và nghĩa vụ cơ bản của các bên;
+Phương thức giải quyết khi có tranh chấp xảy ra;
+Cam kết chung của các bên.
- Với trường hợp mua lại chung cư đã bàn giao: trước khi ký hợp đồng đặt cọc người mua cần kiểm tra thông tin căn hộ đã có sổ hồng chưa, các quy định về sở hữu chung, sở hữu riêng, phí quản lý hàng tháng, phí gửi xe,...
Trong bản hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư cần ghi cụ thể về thông tin bên mua và bên bán, diện tích căn hộ, giá căn hộ, số tiền đặt cọc, ngày bổ sung tiền cọc, mức phí thuế cần đóng cho cơ quan thuế (gồm thuế chuyển quyền sử dụng đất và nhà ở, lệ phí trước bạ, lệ phí công chứng, thuế TNCN…) thời gian đóng tiền và chữ ký xác nhận của các bên.
- Trường hợp đặt cọc căn hộ chung cư đã xong móng nhưng vẫn đang trong quá trình xây dựng, bên mua cần xem xét thật kỹ các căn hộ mẫu trước khi quyết định mua và làm hợp đồng đặt cọc. Khi đã có quyết định mua, nên tham khảo các thông tin về hướng nhà, khả năng cách âm, ban công hoặc hành lang thuộc quyền sở hữu chung hay của riêng...
+Thời điểm bàn giao nhà, trong trường hợp chủ đầu tư giao nhà chậm tiến độ thì mức độ bồi thường là bao nhiêu, trường hợp người mua trả tiền chậm tiến độ thì hình thức phạt áp dụng thế nào
+ Nếu chủ đầu tư giao nhà nhưng khi đối chiếu hợp đồng liệt kê chi tiết các thiết kế thi công, phát hiện không đúng với hiện trạng nhà thực nhận thì hình thức xử lý như thế nào? Theo đó, ngoài hợp đồng đặt cọc mua nhà cần yêu cầu chủ đầu tư có bản phụ lục hợp đồng và liệt kê chi tiết thiết kế, thi công; yêu cầu chủ đầu tư bồi thường nếu có sự thay đổi xảy ra.
Về nội dung hợp đồng đặt cọc, bạn cũng nên đảm bảo các thông tin gồm: Thông tin bên mua và bên bán, chủ đầu tư, diện tích căn hộ, giá căn hộ, số tiền đăt cọc, ngày bổ sung tiền cọc, mức phí thuế cần đóng cho cơ quan thuế và phiếu thu có dấu, chữ ký của chủ đầu tư hoặc đơn vị phân phối.
- Trường hợp mua nhà chung cư chưa xong móng: Theo quy định thì các dự án chung cư phải xong móng mới được bán ra thị trường, tuy nhiên hầu hết các chủ đầu tư sẽ triển khai việc đặt cọc giữ chỗ căn hộ khi chưa mở bán dự án. Khách hàng muốn mua nhà giá rẻ nhất hoặc nhà đầu tư muốn lướt sóng kiếm lời thì thường phải làm hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư trong đợt đầu công bố dự án. Và muốn giữ chỗ căn hộ có vị trí đẹp, người mua phải thực hiện thủ tục đặt cọc.
Khi đó, người mua cần tìm hiểu thông tin về chủ đầu tư, độ uy tín cũng như tiềm lực tài chính để đảm bảo được tiến độ xây dựng, pháp lý dự án, dự án đã được ngân hàng bảo lãnh,...
Số tiền đặt cọc không được quy định trong luật, các bên tự thỏa thuận một con số thuận tiện cho cả hai. Thông thường, số tiền đặt cọc khoản 10% – 30% tổng giá trị của căn hộ chung cư. Để hạn chế tối đa rủi ro, khách hàng nên giữ mức tiền cọc dưới 30% toàn bộ giá trị được ghi trong hợp đồng mua bán nhà ở. Điều này sẽ giúp khách hàng hao tổn ít chi phí nhất trong trường hợp hi hữu không thể giao kết hợp đồng.
Nếu không có thỏa thuận khác, bên nhận đặt cọc sẽ chịu trách nhiệm kê khai và đóng thuế thu nhập cá nhân và tiền thuế, tiền sử dụng đất.
Bên đặt cọc sẽ chịu trách nhiệm đối với các phí, lệ phí khác theo quy định.
Theo quy định của pháp luật, không có quy định bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải được công chứng hay chứng thực. Tuy nhiên, để tránh những tranh chấp không đáng có và đảm bảo quyền lợi của các bên, hợp đồng đặt cọc nên được lập thành văn bản và công chứng hoặc chứng thực.
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ, giấy tờ
- Phiếu yêu cầu công chứng theo mẫu có tổ chức hành nghề công chứng.
- Dự thảo hợp đồng đặt cọc mua chung cư (nếu có).
- Giấy tờ về căn hộ chung cư: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (Sổ hồng) hoặc hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư, biên bản bàn giao...
- Giấy tờ nhân thân của bên bán và bên mua: CMND/CCCD/ hộ chiếu, sổ hộ khẩu hoặc giấy xác nhận cư trú, giấy tờ về tình trạng hôn nhân (giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, đăng ký kết hôn...)
- Bản gốc các giấy tờ trên để khi cần, bên công chứng sẽ đối chiếu, kiểm tra.
Bước 2: Công chứng hợp đồng đặt cọc
- Nơi thực hiện là Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng nơi có căn hộ chung cư đặt cọc
- Thời gian giải quyết công chứng hợp đồng đặt cọc mua bán chung cư từ 02 - 10 ngày làm việc. Có thể kéo dài thời hạn công chứng đến 10 ngày nếu việc đặt cọc chung cư có nội dung phức tạp.
Khi công chứng hợp đồng đặt cọc mua chung cư, người đi công chứng sẽ phải chịu hai khoản phí, lệ phí gồm:
- Phí công chứng: căn cứ vào giá trị hợp đồng hoặc giá trị tài sản.
- Thù lao công chứng: Đây là khoản tiền gồm các chi phí khác của Văn phòng/Phòng công chứng như tiền soạn thảo hợp đồng, tiền photo giấy tờ... Mức phí này do tổ chức hành nghề công chứng và người yêu cầu công chứng thỏa thuận nhưng không cao hơn mức do HĐND tỉnh quy định.
Đọc thêm:
Phương Vũ (TH)
Tải ứng dụng CafeLand Proptech
.jpg)