Đất nông nghiệp được nhiều người lựa chọn đầu tư với hy vọng chuyển đổi mục đích sử dụng lên đất ở sau đó phân lô bán nền hưởng tiền chênh lệch. Tuy nhiên, mua đất nông nghiệp luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro, còn có nguy cơ bị lừa đảo, vướng vào tranh chấp đất đai. Dưới đây là một số kinh nghiệm mua đất nông nghiệp nhà đầu tư nên biết.
Cần kiểm tra xem mảnh đất định mua có nằm trong quy hoạch đầu tư phát triển dự án hoặc diện quy hoạch đất ở được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt hay chưa hoặc trong quy hoạch phát triển dự án không? Người mua nên chủ động trực tiếp lên UBND quận (huyện) để xác minh.
Nếu mảnh đất nông nghiệp bạn đang tìm hiểu chưa đầu tư và quy hoạch, nhưng cũng không được đầu tư và quy hoạch làm đất ở thì việc chuyển đổi gần như là không có khả năng. Ngoài ra, nếu đất nằm trong quy hoạch đất ở thì cũng chỉ được chuyển đổi một phần diện tích nhất định chứ không thể chuyển đổi hoàn toàn, nên cân nhắc thật kỹ nếu mua mảnh đất nông nghiệp có diện tích quá lớn.
Nếu mua phải đất nông nghiệp nằm trong diện quy hoạch giải tỏa, người mua sẽ không được bồi thường nếu đất đó thuộc diện quy hoạch dự trữ phục vụ mục tiêu phát triển hạ tầng. Nếu được bồi thường thì chỉ được tính theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định (giá thấp hơn nhiều so với số tiền bỏ ra mua đất).
Do đó, cần kiểm tra kỹ lưỡng về quy hoạch của mảnh đất đó.
Theo quy định của pháp luật, không được phép xây nhà ở trên đất nông nghiệp. Trường hợp người sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng đất nông nghiệp và muốn xây dựng nhà ở trên diện tích đất này thì trước tiên phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở.
Xây nhà ở trên đất nông nghiệp khi chưa xin phép chuyển mục đích sử dụng đất là vi phạm quy định của pháp luật. Khi đó, tổ chức, cá nhân vi phạm sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại Điều 9, 10 và 11 Nghị định 91/2019.
Tùy vào loại đất nông nghiệp (đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm…), diện tích vi phạm, khu vực có đất (thành thị hay nông thôn) và đối tượng thực hiện hành vi vi phạm (là tổ chức hay cá nhân) mà mức phạt có thể dao động từ hai triệu đồng đến một tỷ đồng.
Điều kiện “đủ” để chuyển đất nông nghiệp lên đất ở
Để chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở, mảnh đất đó phải thỏa mãn các điều kiện sau thì việc chuyển đổi mới được pháp luật công nhận:
- Đất được phép giao dịch mua bán: Theo Điều 106 Luật Đất đai năm 2013, để được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp thì đất này phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nằm trong thời hạn sử dụng đất và đất đó không xảy ra tranh chấp hoặc bị kê biên bản để thực hiện thi hành án.
- Để đất nông nghiệp chuyển đổi thành đất ở phải tuân thủ Nghị định 181/2004/ NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật đất đai, theo điều khoản 103, 104. Các điều khoản này quy định rõ các trường hợp hạn chế hoặc không được nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. Trong đó, đất nông nghiệp thuộc dạng rừng phòng hộ, đất canh tác được bảo vệ thì không được chuyển đổi sang đất ở.
Trên thực tế, ngoài tiền mua mảnh đất thì còn khoản ngân sách chuyển đổi mục đích sử dụng khi mua bán đất nông nghiệp. cho nên, bạn cần thương lượng với bên bán đất về mức giá bán sao cho tương thích và có lợi với mình. Hãy tìm hiểu kỹ về phương pháp tính tiền phí chuyển đổi đất nông nghiệp mới nhất trước khi giao dịch.
Mức thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân được quy định tại Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, thông thường được tính bằng 50% mức chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp ở địa phương, được quy định trong bảng giá đất trong quyết định UBND cấp tỉnh ban hành.
Hợp đồng mua bán phải được công chứng tại các địa chỉ công chứng nơi có đất để đảm bảo quyền lợi và trách nhiệm của các bên, không nên mua bán đất bằng giấy viết tay.
Đối với đất chưa có sổ đỏ thì yêu cầu chủ sở hữu đất làm thủ tục cấp sổ đỏ rồi mới giao dịch, tuyệt đối không mua đất không hoặc chưa có sổ đỏ vì bạn sẽ không thể chứng minh được quyền sở hữu của mình với mảnh đất đó sau khi mua.
Xem thêm:
Phương Vũ (TH)
Tải ứng dụng CafeLand Proptech
