Giao dịch mua bán nhà đất có giá trị lớn, để tránh rủi ro, “sập bẫy” lừa đảo, người mua cần kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý, đúng thủ tục theo quy định của pháp luật. Vậy, khi mua nhà cần xem những giấy tờ gì?
Sổ đỏ, sổ hồng
Theo Điều 188, Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng nhà, đất chỉ được giao dịch, chuyển nhượng khi đủ các điều kiện sau: có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; nhà, đất đang được giao dịch không trong trạng thái tranh chấp; nhà, đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và đang trong thời hạn sử dụng.
Do đó, người mua cần xem xét kỹ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Ngoài ra, các loại giấy chứng nhận được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10/12/2009 như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sổ hồng), Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng vẫn có giá trị pháp lý.
Trường hợp mua nhà, đất dự án:
- Nếu chủ đầu tư chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, người mua có thể yêu cầu cung cấp các giấy tờ chứng minh chủ đầu tư có quyền sử dụng đất hợp pháp để thực hiện dự án và sẽ được cấp giấy chứng nhận như: Quyết định cho phép sử dụng đất để xây dựng dự án; quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; biên bản bàn giao đất trên thực địa…
- Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng: cơ sở để chủ đầu tư được cấp giấy phép đầu tư xây dựng cho dự án hoặc công trình chuẩn bị được thực hiện.
- Hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;
- Với nhà chung cư có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng; thỏa thuận bảo lãnh của ngân hàng,... đủ điều kiện để chủ đầu tư được phép bán.
- Các loại giấy tờ chứng minh chủ đầu tư, bên bán đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước như giấy xác nhận hoàn thành nghĩa vụ tài chính (tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ…) của Chi cục Thuế. Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy và chữa cháy.
- CMND/CCCD của người bán
- Bản sao sổ hộ khẩu của bên bán (nhằm xác thực thông tin bên mua chính xác)
- Xác nhận độc thân/giấy cam kết tài sản chung riêng của vợ chồng hoặc đăng ký kết hôn
- Giấy tờ chứng minh tài sản riêng do được tặng cho riêng, do được thừa kế riêng hoặc có thỏa thuận hay bản án phân chia tài sản.
- Hợp đồng ủy quyền bán (nếu có)
Người mua cần kiểm tra nhân thân chủ nhà đất để chắc chắn đang giao dịch với đúng người có thẩm quyền thông qua đối chiếu giấy tờ tùy thân của người đó với người đứng tên trên giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở.
Trường hợp thông tin nhân thân của chủ nhà/đất có sai lệch so với thông tin ghi trên sổ đỏ thì phải yêu cầu chủ nhà/đất cập nhật thông tin cho chính xác trên sổ đỏ rồi mới tiến hành giao dịch.
Trường hợp mua qua trung gian như môi giới, sàn giao dịch bất động sản thì cần có các giấy tờ chứng minh tư cách của các chủ thể này như giấy ủy quyền, hợp đồng dịch vụ môi giới…
Việc đặt cọc có thể thực hiện ở văn phòng công chứng hoặc giữa hai bên có người làm chứng. Nội dung trong hợp đồng đặt cọc gồm:
+Thông tin pháp lý người bán: CMND/CCCD, hộ khẩu, tình trạng hôn nhân,...
+Thông tin pháp lý người mua: CMND/CCCD, hộ khẩu, tình trạng hôn nhân,..
+Thông tin mô tả về bất động sản giao dịch (diện tích đất, diện tích xây dựng, hiện trạng, số sổ đỏ, địa chỉ trên sổ đỏ…).
+Tổng số tiền hai bên đã thỏa thuận mua bán, số tiền đặt cọc mua bán nhà đất có sổ đỏ, các đợt thanh toán tiền tiếp theo và hình thức thanh toán. Thời điểm hai bên ký hợp đồng mua bán (chuyển nhượng) nhà đất tại phòng công chứng.
Hoàn tất đặt cọc, hai bên sẽ thỏa thuận lập và công chứng hợp đồng mua bán. Một trong hai bên nên liên hệ trước với văn phòng công chứng để soạn sẵn khung hợp đồng và chuẩn bị các thông tin, giấy tờ yêu cầu để việc công chứng diễn ra được nhanh chóng.
Các loại giấy tờ bên bán cần chuẩn bị:
- Bản gốc CMND/CCCD + photo công chứng (của cả vợ và chồng hoặc những người đồng sở hữu khác).
- Bản gốc hộ khẩu thường trú + photo công chứng (của cả vợ và chồng hoặc những người đồng sở hữu khác).
- Bản gốc giấy đăng ký kết hôn + photo công chứng (nếu bên sở hữu là vợ và chồng).
- Bản gốc sổ đỏ nhà đất đang giao dịch
Các giấy tờ bên mua cần chuẩn bị:
- Bản gốc CMND + photo công chứng.
- Bản gốc hộ khẩu thường trú + photo công chứng.
- Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân
- Phiếu yêu cầu công chứng
Việc tiến hành ký và công chứng hợp đồng được tiến hành gần như đồng thời với việc bên mua thanh toán nốt số tiền còn lại cho bên bán. Lúc này bên bán sẽ bàn giao toàn bộ giấy tờ pháp lý có liên quan tới nhà đất cho bên mua.
Tùy theo điều kiện được thỏa thuận từ trước mà nộp thuế do bên nào chịu hoặc thuế bên ai người nấy chịu. Đối với người mua là thuế trước bạ, người bán là thuế thu nhập cá nhân. Thuế trước bạ 0,5% giá trị tài sản; 2% giá trị tài sản cho thuế thu nhập cá nhân, lệ phí địa chính và lệ phí thẩm định hồ sơ.
Sau khi hoàn tất thủ tục, người mua mang toàn bộ hồ sơ lên phòng địa chính nơi quản lý nhà đất giao dịch để nộp và làm thủ tục sang tên người sở hữu nhà đất.
Đọc thêm:
Phương Vũ (TH)
Tải ứng dụng CafeLand Proptech
