Đất nền là gì? Có bao nhiêu loại hình đất nền?

Đất nền luôn được coi là kênh đầu tư “vua” trên thị trường bất động sản với khả năng tăng giá, sinh lời cao. Tuy nhiên đầu tư phân khúc này cũng luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Đất nền là gì?

Đất nền là những khu đất còn trống, chưa có tác động của con người hay máy móc để thực hiện các công trình xây dựng. 

Các loại hình đất nền phổ biến

- Đất nền dự án: là những lô đất nằm trong một dự án đang được chủ đầu tư quy hoạch. Những khu đất trong dự án này chưa được tiến hành, chưa được xây dựng hoàn thiện vẫn còn ở những giai đoạn ban đầu thực hiện. 

Loại đất này ở khu vực đã được Nhà nước phê duyệt và quy hoạch rõ ràng, xung quanh có nhiều tiện ích, hệ thống giao thông tiện lợi. Mục đích của loại đất này thường là khu dân cư, sinh thái,... Chủ đầu tư có trách nhiệm trong việc đền bù đất của dự án, cấp phép đầy đủ các giấy tờ liên quan đến mảnh đất.

- Đất nền thổ cư: là loại đất ở thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, gồm đất ở nông thôn và đất ở thành thị. Mục đích sử dụng của đất ở là xây dựng các công trình nhà ở, phúc lợi xã hội. Tính pháp lý của đất thổ cư thường tiềm ẩn nhiều rủi ro. 

- Đất nền liền kề: Đất liền kề có khái niệm gần giống như đất nền dự án. Đây cũng là những mảnh đất trong một khu vực thi công dự án được phân lô rõ ràng, minh bạch, được cơ quan chức năng cấp phép,... Tuy nhiên những mảnh đất được bố trí gần nhau theo một kết cấu nhất định và sẽ có diện tích giống nhau.

Điều kiện dự án đất nền được mở bán

+ Dự án phân lô bán nền muốn phân lô bán nền để kinh doanh mua bán thì phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;

+ Dự án kinh doanh phân lô bán nền thì dự án này của chủ đầu tư phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.

+ Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;

+ Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);

Thủ tục mua bán đất nền dự án

Sau khi được cho phép, chủ đầu tư mới được bán đất nền dự án. Người mua nên tìm hiểu dự án đã được cấp phép hay chưa (nên xem trực tiếp văn bản) bởi đây là vấn đề pháp lý quan trọng.

– Về hợp đồng, thông thường chủ đầu tư sẽ bán đất cho khách dưới dạng hợp đồng cọc, hợp tác, hợp đồng góp vốn. Lúc này, người mua sẽ thanh toán tiền đất theo dạng trả góp và sẽ chịu trách nhiệm xây dựng căn nhà theo thiết kế của chủ đầu tư (đã có sẵn). 

Sau khi ký hợp đồng dạng này,người mua được nhận nhà, đất và được chủ đầu tư tiến hành làm thủ tục sang tên, thông qua hình thức phân chia sản phẩm. 

Tuy nhiên việc này có thể rắc rối, bởi khi xảy ra chuyện tranh chấp khởi kiện, pháp luật rất khó bảo đảm quyền lợi cho người mua (bởi bản chất của việc mua bán là chuyển nhượng, chứ không phải góp vốn, trong khi đó trên giấy tờ lại ghi góp vốn).

Có 2 trường hợp trong hợp đồng:

+ Hợp đồng mua bán đất nền dự án đã có sổ đỏ, cần phải ra công chứng.

+ Hợp đồng góp vốn mua đất nền từ chủ đầu tư.

Với hợp đồng bắt buộc công chứng, giá trị pháp lý sẽ cao hơn. Hợp đồng chỉ có hiệu lực khi người tham gia đủ năng lực hành vi dân sự, hai bên hoàn toàn tự nguyện, nội dung và mục đích không vi phạm điều cấm, không trái đạo đức xã hội.

– Về thủ tục cấp sổ cho khách cá nhân sẽ do UBND cấp quận, huyện cấp. Nếu là tổ chức, pháp nhân thì việc cấp sổ sẽ do UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp.

Lưu ý khi đầu tư đất nền, hạn chế rủi ro

- Lựa chọn chủ đầu tư uy tín: Nên chọn những chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, hồ sơ tốt, thành tích tốt. Có thể tham khảo các dự án đã được thực hiện trước đó và cả cách chủ đầu tư giải quyết những tranh chấp có xảy ra trong quá khứ,..

- Giao dịch với giấy tờ rõ ràng, tìm hiểu hồ sơ pháp lý dự án: có thể yêu cầu bên bán các giấy tờ pháp lý liên quan đến lô đất như về vị trí, quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, thiết kế xây dựng tương lai, thủ tục pháp lý,...

- Tránh mua đất nền chung sổ: để tránh các vấn đề tranh chấp có thể xảy ra bởi với đất nền chung sổ sẽ gặp khá nhiều rắc rối trong việc tách sổ, chuyển nhượng hay xây dựng, sửa chữa công trình,... 

- Không mua đất nền yếu: Đất nền yếu không có khả năng chịu tải lớn, khi bạn xây dựng các công trình sẽ gặp phải các tỉnh trạng như: sụt lún đất, hoặc ảnh hưởng trực tiếp đến các công trình đã xây dựng xong, nghiêm trọng hơn đó là công trình xây dựng bị đổ và nghiêng.

- Xem xét kỹ hợp đồng: trong hợp đồng mua bán cần phải ghi rõ ràng, đầy đủ các thông tin cần thiết: phương thức thanh toán, thời hạn thanh toán, thời hạn giao đất, đặc biệt là các điều khoản phạt như mức đền bù thiệt hại nếu chủ đầu tư vi phạm tiến độ, quy hoạch thay đổi, người mua trễ hạn nộp phí thì giải quyết thế nào,… Hợp đồng mua bán phải được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

Đọc thêm: 

• Đất thổ cư là gì
• Đất quy hoạch là gì
• Đất nông nghiệp là gì
• Sổ đỏ là gì
• Nhà phố là gì
• Nhà phố liền kề là gì
• Nhà riêng là gì

Phương Vũ (TH)