Trong bài viết dưới đây, Nhà đất Cafeland xin giải đáp những thắc mắc cho các câu hỏi thường gặp khi mua bán đất nông nghiệp. Chắc chắn, những thông tin dưới đây sẽ rất hữu ích với bạn đấy!
Hiện nay có không ít người muốn mua đất nông nghiệp với nhiều mục đích khác nhau. Tuy nhiên, không phải ai cũng được phép mua đất nông nghiệp. Cụ thể:
Điều 191 Luật Đất đai 2013 nêu rõ: Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất nông nghiệp.
Tại khoản 2, khoản 3 Điều 3 Thông tư 33/2017/TT-BTC quy định: Cá nhân được hưởng lương thường xuyên, đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội không được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp.
Căn cứ vào Điều 190 Luật đất đai 2013 thì việc mua bán đất nông nghiệp chỉ được thực hiện giữa các hộ gia đình, cá nhân trong cùng xã, phường, thị trấn để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp. Như vậy, người ở nơi khác sẽ không được mua đất nông nghiệp.
Theo khoản 1, khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 thì đất nông nghiệp phải đạt đủ những điều kiện sau mới được thực hiện giao dịch mua bán:
Đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Đất không thuộc diện tranh chấp, kiện cáo
Đất không thuộc diện đang trong quá trình thi hành án
Đất nông nghiệp còn thời hạn sử dụng
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp cần được thực hiện tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Hạn mức chuyển nhượng đất nông nghiệp được quy định tại Điều 130 Luật đất đai năm 2013 như sau:
|
Loại đất |
Hạn mức đất tối đa được chuyển nhượng |
|
Đất nông nghiệp thuộc nhóm đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối. |
- 30 héc ta đối với các tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương ở khu vực đồng bằng sông Cửu Long và vùng đông Nam Bộ. - 20 héc ta đối với các tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương ở khu vực khác. |
|
Đất nông nghiệp thuộc nhóm đất trồng cây lâu năm. |
- 300 héc ta đối với các phường/xã/thị trấn thuộc vùng trung du và miền núi. - 100 héc ta đối với các phường/xã/thị trấn thuộc vùng đồng bằng. |
|
Đất nông nghiệp thuộc nhóm đất rừng sản xuất là rừng trồng. |
- 300 héc ta đối với các phường/xã/thị trấn thuộc vùng trung du và miền núi. - 150 héc ta đối với phường/xã/thị trấn thuộc vùng đồng bằng. |
Hiện nay, có nhiều người muốn mua đất nông nghiệp với hi vọng được chuyển lên đất thổ cư để kiếm lời. Tuy nhiên, trong trường hợp này, người mua phải tìm hiểu rõ điều kiện được phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Căn cứ tại Điều 52 Luật Đất đai 2013, Ủy ban nhân dân (UBND) cấp huyện nơi có đất quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân dựa vào:
Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Như vậy, nếu mua đất nông nghiệp với mong muốn chuyển lên đất thổ cư thì người mua cần xem thửa đất đó có thuộc kế hoạch được chuyển lên đất thổ cư của UBND cấp huyện nơi có đất hay không.
Các loại thuế phí phải nộp khi mua bán đất nông nghiệp bao gồm: thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính, phí công chứng hợp đồng. Cụ thể như sau:
Căn cứ theo các điều luật của Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 thì hoạt động mua bán đất nông nghiệp phải chịu thuế. Thời điểm chịu thuế là lúc cá nhân làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Người chuyển nhượng đất sẽ phải nộp khoản thuế này.
Xem thêm: Thủ tục mua bán đất nông nghiệp (Cập nhật 2022)
Cách tính thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp được tính như sau:
Các trường hợp chuyển nhượng nhưng không có hồ sơ xác định giá vốn được tính theo công thức: Thuế thu nhập cá nhân = Giá chuyển nhượng x 2%Thuế suất.
Các trường hợp chuyển nhượng đất nông nghiệp bình thường được tính theo công thức: Thuế thu nhập cá nhân = Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng x 25%Thuế suất.
Theo Thông tư 34/2013/TT-BTC thì lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng đất được tính theo công thức sau: Lệ phí trước bạ = Giá trị tài sản chịu lệ phí trước bạ x Mức thu lệ phí trước bạ (%).
Căn cứ tại điểm b3, khoản 2, Điều 3, Thông tư 02/2014/TT-BTC thì mức thu lệ phí địa chính tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Người yêu cầu công chứng hợp đồng sẽ là người phải nộp loại phí này. Theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, mức thu phí công chứng mua bán nhà, đất được tính trên giá trị chuyển nhượng.
Xem thêm: Mẫu hợp đồng mua bán, tặng cho nhà đất
Đất nông nghiệp dự trữ được hiểu là đất nông nghiệp thuộc diện quy hoạch dự trữ của địa phương với mục đích phục vụ cho nhu cầu mở rộng đất nông nghiệp trong tương lai và các mục tiêu phát triển của địa phương đó. Do đó, đất nông nghiệp dự trữ có khả năng bị thu hồi cao.
Bên cạnh đó, nếu mua đất nông nghiệp dự trữ, bạn sẽ phải đối mặt với các rủi ro sau:
Giá đền bù đất nông nghiệp thường sẽ thấp hơn so với giá những loại đất khác
Không thể chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp thành đất ở
Như vậy, pháp luật không có quy định về việc cấm mua đất nông nghiệp dự trữ. Tuy nhiên, nhìn vào những gì Nhà đất Cafeland đã phân tích ở trên thì có thể rút ra được kết luận là không nên mua đất nông nghiệp dự trữ.
Xem thêm:
Mong rằng thông tin về những câu hỏi thương gặp khi mua bán đất nông nghiệp mà Nhà đất Cafeland đã chia sẻ ở trên là hữu ích với bạn. Nhà đất Cafeland chúc bạn mua bán đất nông nghiệp thuận lợi!
Hoàn Trần
Tải ứng dụng CafeLand Proptech
