Mật độ xây dựng là gì? Quy định và cách tính chính xác

Mật độ xây dựng là thông số kỹ thuật ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng của công trình phải lưu ý khi xây dựng nhà ở, công trình. Vậy, mật độ xây dựng là gì? Quy định và công thức tính ra sao?

Bài viết cùng chủ đề:

• Hoàn công nhà là gì?
• Đất rừng sản xuất là gì? Có được Xây nhà, Chuyển nhượng không?

Mật độ xây dựng là gì?

Mật độ xây dựng là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình xây dựng trên tổng diện tích khu đất (không bao gồm diện tích các khu vực: bể bơi, tiểu cảnh trang trí, sân thể thao ngoài trời, ngoại trừ sân thể thao xây dựng cố định và chiếm không gian lớn trên mặt đất).

Mật độ xây dựng là công cụ trực quan giúp so sánh tỷ lệ quỹ đất đang dành cho sinh hoạt dân cư nói chung. Mật độ quy chuẩn xây dựng sẽ đảm bảo cộng đồng có không gian sinh hoạt khoa học, vừa thoáng đãng, trong lành, bảo vệ sức khỏe vừa phục vụ được các tiện ích, nhu cầu chung. Đây chính là thông số phản ánh giá trị các đô thị, các dự án khu dân cư hiện nay.

Phân loại mật độ xây dựng

Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD, mật độ xây dựng bao gồm hai loại: mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộp, cụ thể:

– Mật độ xây dựng thuần: là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích lô đất (không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình ngoài trời như tiểu cảnh trang trí, bể bơi, bãi (sân) đỗ xe, sân thể thao, công trình hạ tầng kỹ thuật).

– Mật độ xây dựng gộp của một khu vực đô thị: là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích toàn khu đất (diện tích toàn khu đất có thể bao gồm cả: sân, đường, các khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình).

Theo đặc điểm đặc điểm công trình, mật độ xây dựng cũng được phân loại thành các loại như sau:

• Mật độ xây dựng nhà phố
• Mật độ xây dựng chung cư
• Mật độ xây dựng biệt thự
• Mật độ xây dựng nhà ở tách biệt

Công thức tính mật độ xây dựng:

Mật độ xây dựng (%) = Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc (m2) / Tổng diện tích lô đất xây dựng (m2) x 100%

Trong đó: - Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc (m2): Được tính dựa vào hình chiếu bằng của công trình nhà phố, biệt thự, nhà ở…

- Diện tích chiếm đất của công trình sẽ không bao gồm diện tích chiếm đất các công trình cụ thể: tiểu cảnh trang trí, sân thể thao ngoài trời (trừ khu vực sân tennis, sân thể thao xây dựng cố định…).

Trường hợp diện tích lô đất ở giữa một khoảng nào đó trong bảng tính mật độ thì sẽ áp dụng tính bằng phương pháp nội suy:

Trong đó: Nt : Mật độ xây dựng của khu đất cần tính;
Ct: diện tích khu đất cần tính;
Ca: diện tích khu đất cận trên;
Cb: diện tích khu đất cận dưới;
Na: mật độ xây dựng cận trên trong bảng tương ứng với Ca;
Nb: mật độ xây dựng cận dưới trong bảng tương ứng với Cb.

Quy định về mật độ xây dựng của các công trình

Mật độ xây dựng đối với nhà ở nông thôn

Quy định mật độ xây dựng ở khu vực nông thôn được chia thành 2 nhóm: quy định về mật độ xây dựng nhà ở và quy định về mật độ xây dựng tối đa. 

Về quy định mật độ xây dựng nhà ở

• Đối với khu đất có diện tích từ 50m2 trở xuống, mật độ xây dựng tối đa là 100%
• Đối với khu đất có diện tích từ 50 - 75m2, mật độ xây dựng tối đa là 90%
• Đối với khu đất có diện tích từ 75 - 100m2, mật độ xây dựng tối đa là 80%
• Đối với khu đất có diện tích từ 100 - 200m2, mật độ xây dựng tối đa là 70%
• Đối với khu đất có diện tích từ 200 - 300m2, mật độ xây dựng tối đa là 60%
• Đối với khu đất có diện tích từ 300 - 500m2, mật độ xây dựng tối đa là 50%
• Đối với khu đất có diện tích từ 1.000m2 trở lên, mật độ xây dựng tối đa là 40%

Về quy định mật độ xây dựng tối đa (chiều cao tối đa)

• Đối với công trình cao dưới 6m, chủ đầu tư được phép xây dựng tối đa 3 tầng
• Đối với công trình cao từ 6m - dưới 12m, chủ đầu tư được phép xây dựng tối đa 4 tầng
• Đối với công trình cao từ 12m - dưới 20m, chủ đầu tư được phép xây dựng tối đa 4 tầng
• Đối với công trình cao từ 20m trở lên, chủ đầu tư được phép xây dựng tối đa 5 tần

Mật độ xây dựng thuần tối đa của nhóm nhà chung cư

Ghi chú: Đối với các công trình có chiều cao >46 m đồng thời còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 13 lần.

Quy định về mật độ xây dựng gộp:

• Mật độ xây dựng gộp tối đa cho phép của đơn vị ở là 60%;
• Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu du lịch – nghỉ dưỡng tổng hợp (resort) là 25%;
• Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu công viên là 5%;
• Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu công viên chuyên đề là 25%;
• Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu cây xanh chuyên dụng (bao gồm cả sân gôn), vùng bảo vệ môi trường tự nhiên được quy định tùy theo chức năng và các quy định pháp lý có liên quan, nhưng không quá 5%.

Các quy định riêng về mật độ áp dụng với nhà phố

– Kích thước lô đất quy hoạch xây dựng nhà ở được xác định cụ thể theo nhu cầu và đối tượng sử dụng, phù hợp với các giải pháp tổ chức không gian và được quản lý theo quy định về quản lý xây dựng của khu vực lập quy hoạch.

– Lô đất xây dựng nhà ở trong các khu ở quy hoạch xây dựng mới, khi tiếp giáp với đường phố có lộ giới ≥20m, phải đồng thời đảm bảo các yêu cầu về kích thước tối thiểu như sau:

+ Diện tích của lô đất xây dựng nhà ở gia đình ≥45m2

+ Bề rộng của lô đất xây dựng nhà ở ≥5m

+ Chiều sâu của lô đất xây dựng nhà ở ≥5m

– Lô đất xây dựng nhà ở trong các khu ở quy hoạch xây dựng mới, khi tiếp giáp với đường phố có lộ giới <20m, phải đồng thời đảm bảo các yêu cầu về kích thước tối thiểu như sau:

+ Diện tích của lô đất xây dựng nhà ở gia đình ≥36m2

+ Bề rộng của lô đất xây dựng nhà ở ≥4m2

+ Chiều sâu của lô đất xây dựng nhà ở ≥4m2

– Chiều dài tối đa của một dãy nhà liên kế hoặc riêng lẻ có cả hai mặt tiếp giáp với các tuyến đường cấp đường chính khu vực trở xuống là 60cm. Giữa các dãy nhà phải bố trí đường giao thông phù hợp với các quy định về quy hoạch mạng lưới đường giao thông hoặc phải bố trí đường đi bộ với về rộng tối thiểu là 4m. 

Theo thanhnienviet

Phương Vũ (TH)