Đấu giá đất là một hình thức chuyển nhượng đất phổ biến. Vậy đấu giá đất là gì và được quy định cụ thể như thế nào hiện nay?
Đấu giá đất hay đấu giá quyền sử dụng đất là hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc, trình tự và thủ tục được quy định tại Luật đấu giá và các văn bản pháp luật về đất đai.
Đất đấu giá là các khu đất được tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng đất một cách công khai bởi UBND cấp huyện, quận trở lên. Mục đích chính của việc bán đấu giá đất là để lấy nguồn vốn thực hiện các dự án công cộng (dự án xây dựng hoặc cải tạo) tại địa phương có đất đấu giá đó.
Người trúng đấu giá là người trả mức cao nhất cho mảnh đất đã đăng ký (cao hơn mức giá khởi điểm) và được chủ tịch UBND ra quyết định trúng đấu giá.
Theo quy định điều 117 – Luật đất đai 2013 thì hoạt động này phải đảm bảo được 2 nguyên tắc sau:
- Đấu giá đất được thực hiện công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia.
- Việc đấu giá đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản.
Theo quy định hiện hành, để được đấu giá quyền sử dụng đất, khu đất cần đáp ứng được những điều kiện sau đây:
- Khu đất đấu giá phải là đất sạch, không cho thuê, không bị lấn chiếm, không có tranh chấp, khiếu kiện.
- Khu đất đấu giá được Sở Quy hoạch và Kiến trúc phê duyệt, khớp nối với quy hoạch chung.
- Khu đất đấu giá được Sở Tài chính duyệt đơn giá khởi điểm làm cơ sở bán đấu giá đất.
- Khu đất đấu giá có đầy đủ hạ tầng, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống cấp điện, đường giao thông…
Theo Điều 118 Luật đất đai 2013, các trường hợp pháp luật quy định được tiến hành đấu giá:
- Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;
- Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;
- Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;
- Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
- Xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
- Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;
- Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;
- Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Các tổ chức đấu giá chỉ được tiến hành hoạt động đấu giá khi đã đủ các điều kiện theo quy định pháp luật. Theo đó các điều kiện này bao gồm:
- Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
- Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu nhà nước;
- Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Quy định những điều kiện này nhằm đảm bảo cho quá trình đấu giá được tiến hành thuận lợi, đảm bảo công cho các chủ thể tham gia hoạt động này.
Những người muốn tham gia đấu giá đất hay đấu giá quyền sử dụng đất phải là một trong những đối tượng sau:
- Cá nhân hoặc hộ gia đình
- Việt kiều định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế hoặc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài muốn đầu tư dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê.
Ngoài ra, để tham gia đấu giá đất các đối tượng trên phải thỏa mãn các điều kiện dưới đây:
1. Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại Điều 55, 56 Luật Đất đai. Đối với đầu tư dự án, các đối tượng còn phải đảm bảo các điều kiện quy định tại Điều 58 Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014. Đối với dự án xây dựng nhà ở thương mại, xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn thì tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá phải đảm bảo các điều kiện theo quy định tại Điều 21 Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 và pháp luật về kinh doanh bất động sản.
2. Đối với hộ gia đình, một tổ chức chỉ cho phép một người đại diện tham gia đấu giá đối với mỗi thửa đất đấu giá.
3. Không thuộc trường hợp không được đăng ký tham gia đấu giá theo quy định tại Khoản 4 Điều 38 Luật Đấu giá tài sản số 01/2016/QH14;
4. Phải nộp hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá hợp lệ và tiền đặt trước cho tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đấu giá tài sản.
5. Không bị tước quyền tham gia đấu giá do vi phạm quy định tại Khoản 5 Điều 9 của Luật Đấu giá tài sản.
- Người tham gia đấu giá theo thứ tự trả giá trực tiếp bằng lời nói. Sau mỗi lần trả giá, đấu giá viên lặp lại rõ ràng và bằng lời nói giá thầu cao nhất 03 (ba) lần, mỗi lần 30 (ba mươi) giây và liên tục cho đến khi không còn giá thầu nào nữa và người có giá trả cao nhất và cao hơn giá khởi điểm là người chiến thắng cuộc đấu giá.
- Cuộc đấu giá kết thúc khi xác định được giá cao nhất và cao hơn giá khởi điểm và không còn người trả giá.
- Người tham gia đấu giá bỏ phiếu trực tiếp bằng hình thức bỏ phiếu kín trong từng vòng, thời gian mỗi vòng trả giá tối đa không quá 05 (năm) phút; người có giá trả cao nhất trên mức trả giá mở đầu là người trúng đấu giá. Cuộc đấu giá kết thúc khi giá cao nhất được xác định và cao hơn giá khởi điểm và không người trả giá nào khác được bỏ phiếu;
- Sau mỗi vòng đấu nếu có từ 02 (hai) phiếu trở lên trùng giá đấu thầu thì đấu giá viên quyết định vòng tiếp theo, nếu hết vòng hiện tại vẫn còn số phiếu bằng nhau thì tiếp tục đấu giá. Cho người tham gia đấu giá ghi phiếu, nếu số phiếu vẫn bằng nhau thì đấu giá viên quyết định bốc thăm bằng hình thức bỏ phiếu kín để công bố người trúng đấu giá.
Giá khởi điểm chính là mức giá tối thiểu đối với người tham gia đấu giá, làm mức giá nền để đấu giá với quyền sử dụng đất đó.
Thông tư 02/2015/TT-BTC nêu rõ, Chủ tịch UBND cấp tỉnh là người quyết định giá khởi điểm đấu giá đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất. Mặt khác, Chủ tịch UBND cấp tỉnh cũng có thể ủy quyền, phân cấp cho Chủ tịch UBND cấp huyện, Giám đốc Sở Tài chính quyết định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất.
Về việc xây dựng hội đồng đấu giá đất, có 02 trường hợp như sau:
- Thực hiện cho thuê đất, giao đất đối với đất dành cho mục đích thực hiện dự án, với giá trị lớn tính theo giá đất trong bảng giá đất từ 500 tỷ đồng trở lên tại các tỉnh.
- Thực hiện cho thuê đất, giao đất đối với cá nhân, hộ gia đình, tổ chức nhằm mục đích thực hiện dự án đầu tư; hoặc giao đất ở cho cá nhân, hộ gia đình thuộc địa bàn miền núi và cho thuê đất không tổ chức bán đấu giá theo quy định hiện hành.
Bước 1: Lập phương án đấu giá
Đơn vị đang được giao quản lý quỹ đất là đối tượng đấu giá quyền sử dụng đất tiến hành lập phương án đấu giá sau khi có văn bản chỉ đạo của UBND cùng cấp.
Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ đấu giá
Đơn vị được giao tổ chức thực hiện việc đấu giá gửi hồ sơ thửa đất đấu giá đến cơ quan tài nguyên và môi trường để thẩm định. Sau đó, được trình lên UBND cấp có thẩm quyền quyết định đấu giá quyền sử dụng đất.
Bước 3: Quyết định đấu giá
Hồ sơ đấu giá sau khi được trình lên UBND cấp có thẩm quyền; cơ quan này tiếp nhận và quyết định đấu giá.
Bước 4: Xác định và phê duyệt giá khởi điểm của thửa đất đấu giá
Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức thực hiện việc xác định giá khởi điểm của thửa đất. Gồm: giá đất, hạ tầng kỹ thuật, tài sản gắn liền với đất (nếu có) theo quy định của pháp luật. Sau đó, trình UBND cấp tỉnh phê duyệt
Bước 5: Lựa chọn và ký hợp đồng thuê đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá
Đơn vị tổ chức thực hiện việc bán đấu giá quyền sử dụng đất lựa chọn; và ký hợp đồng thuê đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất.
Bước 6: Thực hiện cuộc bán đấu giá
Đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá có trách nhiệm thực hiện cuộc bán đấu giá; giám sát bằng cách cử người đại diện giám sát việc thực hiện cuộc bán đấu giá.
Bước 7: Phê duyệt kết quả
Đơn vị thực hiện việc bán đấu giá bàn giao hồ sơ và biên bản kết quả thực hiện việc bán đấu giá cho đơn vị tổ chức thực hiện việc bán đấu giá quyền sử dụng đất.
Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận tài liệu, đơn vị tổ chức việc bán đấu giá lập hồ sơ; gửi cơ quan tài nguyên môi trường để trình UBND cấp có thẩm quyền ban hành quyết định công nhận kết quả.
Bước 8: Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi có quyết định công nhận kết quả
Cơ quan thuế gửi thông báo nộp tiền sử dụng đất; hoặc tiền thuê đất bằng văn bản cho người đã trúng đấu giá.
Người trúng đấu giá có trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất vào Kho bạc nhà nước và chuyển chứng từ đã nộp tiền lên cơ quan tài nguyên và môi trường để làm thủ tục ký hợp đồng thuê đất, cấp Giấy chứng nhận.
- Pháp lý rõ ràng, trực tiếp phòng tài nguyên cắm mốc thực địa cho người sử dụng; không bị tranh chấp, không bị quy hoạch treo;
- Người mua nộp tiền trực tiếp vào Ngân sách nhà nước đúng theo quyết định trúng đấu giá nên không sợ bị kẻ xấu lợi dụng, không bị làm giá;
- Được Sở quy hoạch và Kiến trúc thành phố phê duyệt là những vị trí có hạ tầng và kết nối trung tâm tốt;
- Không bị chồng lấn, vướng quy hoạch mà được hưởng lợi hạ tầng xung quanh: Gần trường học, gần UBND, gần khu văn hóa;
- Được nhà nước làm cơ sở hạ tầng đầy đủ, tiêu chuẩn trước khi bàn giao cho người mua: Đường bê tông hoặc trải nhựa rộng ô tô có thể tránh nhau, điện sinh hoạt, điện chiếu sáng tận nơi, hệ thống cấp thoát nước được khớp nối.
- Người mua được cấp ngay sổ đỏ khi đã hoàn thành nộp tiền vào Kho bạc nhà nước.
- Người dân có hoàn toàn quyền sử dụng, thiết kế, xây dựng khu đất đã mua được. Thậm chí, có thể chuyển nhượng lại kiếm lời nếu không có nhu cầu sử dụng.
Tuy nhiên, với đất đấu giá, giá khởi điểm đấu giá thường rất thấp nên những khách hàng đấu giá trực tiếp thường không trúng vì họ chỉ căn cứ vào giá khởi điểm để trả giá chứ không tính đến những ưu việt và giá trị thực của ô đất.
Bên cạnh đó, việc cạnh tranh trong tham gia đấu thầu rất lớn, nhiều yếu tố khách quan dẫn đến việc đa phần những người có nhu cầu thực không thể trúng thầu.
Với những ưu điểm vượt trội về mặt pháp lý, nguồn gốc, nhà đầu tư có thể yên tâm khi mua đất đấu giá. Tuy nhiên, người mua nên tìm hiểu về giá cả, nên so sánh giá giữa các khu vực để tránh mua phải đất với mức giá quá cao so với tiềm năng, giá trị thật của mảnh đất, khu đất.
Theo quy định tại Khoản 5, Điều 9 của Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, sau khi người trúng đấu giá đất hoàn thành việc nộp tiền vào kho bạc Nhà nước sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Hơn nữa thời gian cấp sổ đỏ cũng rất nhanh bởi nguồn gốc đất rõ ràng, pháp lý đầy đủ.
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất trúng đấu giá được thực hiện các quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê lại, cho thuê, tặng cho, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi đảm bảo các điều kiện theo quy định của pháp luật:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ);
- Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Trên đây là một số thông tin về đấu giá đất và các quy định liên quan được Nhà đất CafeLand tổng hợp bạn đọc có thể tham khảo.
Phương Vũ (TH)
Tải ứng dụng CafeLand Proptech
