Đất thổ canh là gì? Thời hạn sử dụng được quy định như thế nào và có được xây nhà trên đất thổ canh?
Đất thổ canh là từ được người dân sử dụng người dân sử dụng khá phổ biến từ trước đến nay. Có thể hiểu, đất thổ canh là đất trồng trọt, chỉ loại đất có mục đích canh tác nông nghiệp.
Tuy nhiên, pháp luật đất đai hiện hành không có quy định hay giải thích thế nào là đất thổ canh. Hiện nay, cách gọi này dần được thay thế bằng thuật ngữ theo quy định của pháp luật đất đai là đất nông nghiệp. Đất nông nghiệp là loại đất canh tác, trồng trọt, phục vụ nhu cầu sản xuất nông nghiệp gồm trồng trọt, chăn nuôi, trồng rừng,... ở nước ta.
Đất thổ canh là gì? Hình minh họa
Vì đất thổ canh là đất nông nghiệp, mà cụ thể hơn là đất trồng trọt nên thuộc nhóm đất sử dụng có thời hạn.
* Thời hạn sử dụng là 50 năm
Những trường hợp đất thổ canh có thời hạn sử dụng đất 50 năm bao gồm:
- Đất trồng cây hàng năm, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản; đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất; giao nhiều loại đất bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản; đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng.
Khi hết thời hạn 50 năm, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất với thời hạn là 50 năm.
* Thời hạn sử dụng không quá 50 năm
- Nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất nông nghiệp không quá 50 năm. Trường hợp khi hết thời hạn thuê, nếu hộ gia đình, cá nhân vẫn có nhu cầu muốn tiếp tục thuê đất thì sẽ được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê.
- Thời hạn Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng thủy sản; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư đó hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.
Đối với những dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn Nhà nước giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.
Như vậy, đất thổ canh thường có thời hạn sử dụng là 50 năm, khi hết thời hạn sẽ được tiếp tục sử dụng hoặc được xem xét gia hạn tùy vào từng trường hợp cụ thể như quy định trên.
Hình minh họa
Theo quy định đất thổ canh không được xây nhà, trong trường hợp chưa xây nhà thì khi bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền phát hiện sẽ bị phạt từ 03 triệu đến vài chục, vài trăm triệu đồng tùy vào diện tích xây dựng trái phép. Vì vậy đất thổ canh chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư mới được xây dựng.
Hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng từ đất thổ canh sang đất ở không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thì bị xử phạt theo quy định của pháp luật hiện hành. Mức phạt này có thể dao động từ 03 triệu đồng đến 01 tỷ đồng tùy thuộc vào loại đất, diện tích vi phạm và đối tượng thực hiện hành vi vi phạm này (tổ chức hay cá nhân).
- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Kế hoạch này được cơ quan có thẩm quyền xem xét với tình hình thực tế tại địa phương và trình lên cấp Tỉnh để có thể làm căn cứ cho các hoạt động liên quan đến quy hoạch, chuyển đổi, tách thửa…
- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Các dự án này thuộc sự quản lý và xây dựng theo kế hoạch của chủ đầu tư và vì lý do nào đó để phục vụ cho hoạt động đầu tư nên chuyển mục đích sử dụng đất. Các văn bản, chương trình, kế hoạch sử dụng đất của doanh nghiệp được nộp lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền để xem xét và cho phép.
Do đó, để có thể chuyển mục đích sử dụng đất từ đất thổ canh sang đất thổ cư thì phải dựa theo kế hoạch sử dụng đất hằng năm tại địa phương có được cho phép chuyển hay không và diện tích được phép chuyển.
Khi có nhu cầu muốn chuyển từ đất thổ canh sang đất thổ cư thì phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Hộ gia đình, cá nhân chỉ được chuyển đất thổ canh sang đất thổ cư nếu có quyết định cho phép của UBND cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất).
Bước 1: Nộp hồ sơ
Hồ sơ mà hộ gia đình, cá nhân cần phải chuẩn bị khi muốn chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm:
+ Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ hồng, Sổ đỏ).
Nơi nộp hồ sơ
- Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa ở cấp huyện để chuyển cho Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc
- Địa phương chưa tổ chức bộ phận một cửa hộ gia đình, cá nhân nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
- Đối với những hồ sơ đầy đủ thì người tiếp nhận sẽ ghi vào sổ tiếp nhận và trao phiếu tiếp nhận hồ sơ cho người nộp.
- Đối với những hồ sơ thiếu hoặc chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh theo quy định.
Bước 3: Giải quyết yêu cầu
Người dân nộp tiền theo đúng số tiền và đúng thời hạn ghi tại thông báo của cơ quan thuế.
Bước 4: Trả kết quả
Kết quả được trả cho người nộp hồ sơ trong vòng 03 ngày, kể từ ngày giải quyết xong.
Thời gian giải quyết hồ sơ: Không quá 15 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, vùng sâu, vùng xa, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn. Thời gian trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định pháp luật; không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính (thời gian nộp tiền) của người sử dụng đất.
Theo quy định pháp luật hiện hành, khi thực hiện các thủ tục chuyển đổi đất thổ canh lên đất thổ cư, cá nhân sử dụng đất phải đóng nộp các loại thuế, phí như sau:
1. Tiền sử dụng đất: Cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển đổi đất thổ canh lên đất thổ cư dưới đây chỉ áp dụng đối với các cá nhân, hộ gia đình. Tùy từng loại đất thổ canh khác nhau mà cách tính cũng như mức phí phải nộp mức tiền khác nhau.
– Trường hợp chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở
Theo Nghị định số 45/2014/NĐ-CP, hai trường hợp sau sẽ phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất được tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất thổ canh tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất:
+ Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền sử dụng hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/07/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa đất riêng sang đất ở.
+ Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở.
Đối với hai trường hợp này, Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp).
– Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở
Tiền sử dụng đất phải nộp = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)
+ Để xác định tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở cần phải biết vị trí thửa đất: Tên đường, vị trí thửa đất bao gồm vị trí 1, 2, 3, 4 hay vị trí còn lại (vị trí 1, 2, 3,… xác định theo chiều sâu của thửa đất đó so với mặt tiền – càng lùi sâu giá càng thấp). Sau đó, xác định giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất ban hành.
+ Tiền sử dụng đất được tính theo giá đất nông nghiệp cũng được xác định tương tự như trên.
Thời hạn nộp tiền sử dụng đất chậm nhất là 30 ngày, tính từ ngày ban hành ra thông báo nộp tiền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp 50% số tiền sử dụng đất theo thông báo. Chậm nhất là 90 ngày, tính từ ngày cơ quan có thẩm quyền ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp 50% số tiền sử dụng đất còn lại theo thông báo.
2. Phí trước bạ: Phần lớn những trường hợp không phải nộp, chỉ áp dụng đối với các trường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà được miễn lệ phí trước bạ, sau đó được chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc diện phải nộp lệ phí. Phí trước bạ được tính theo công thức sau như sau:
Lệ phí trước bạ = (Giá đất tại bảng giá đất x Diện tích) x 0,5%
Thời hạn nộp lệ phí trước bạ là chậm nhất 30 ngày, tính từ ngày ban hành thông báo, ngoại trừ trường hợp công dân nộp thuế được ghi nợ lệ phí trước bạ.
3. Phí cấp Giấy chứng nhận
Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất áp dụng đối với đối tượng nộp lệ phí trước bạ khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới. Mức nộp sẽ từ 100.000 đồng trở xuống cho mỗi lần cấp. Lệ phí này sẽ do các tỉnh, thành quy định.
4. Phí thẩm định hồ sơ
Phí thẩm định hồ sơ do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định nên không phải tỉnh thành nào cũng thu loại phí thẩm định này. Và mức thu giữa các tỉnh, thành sẽ khác nhau.
Trên đây là một số thông tin liên quan đến đất thổ canh và các quy định hiện hành, bạn đọc có thể tham khảo.
Đọc thêm:
Phương Vũ (TH)
Tải ứng dụng CafeLand Proptech
