Hiểu đúng về mua bán nhà đất qua vi bằng để không rơi vào "bẫy lừa"

Dù đã được các địa phương phát cảnh báo mua bán nhà đất qua vi bằng, nhưng tình trạng này vẫn thường xảy ra. Nhiều người không có kiến thức về mua bán nhà đất được “cò đất” dẫn dắt vào bẫy mua bán qua vi bằng thay thế cho hợp đồng chuyển nhượng. Tuy nhiên, đây là hành vi không đúng quy định và tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua.

Vi bằng là gì?

Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này, được quy định tại Khoản 3 Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP.

Theo quy định này, vi bằng do Thừa phát lại lập để ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật, trừ các trường hợp được quy định tại Điều 37 Nghị định trên.

Những sự kiện nhà đất được lập vi bằng

Thừa phát lại được lập vi bằng để ghi nhận sự kiện liên quan đến chuyển nhượng nhà đất như sau:

• Xác nhận tình trạng nhà, đất;
• Giao nhận tiền khi chuyển nhượng nhà đất hợp pháp, khi hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định;
• Ghi nhận việc đặt cọc,…

Trường hợp mua bán nhà đất qua vi bằng phổ biến hiện nay

• Nhà đất chưa đủ điều kiện pháp lý để có thể giao dịch mua bán;
• Mảnh đất sử dụng Giấy chứng nhận chung, tức sử dụng chung Giấy chứng nhận với chủ nhà (người đứng tên trên Giấy chứng nhận). Mảnh đất này do người chủ nhà phân ra để bán cho nhiều người khác, lập vi bằng để công nhận việc mua bán miếng đất đó;
• Mảnh đất được xây dựng thành nhiều ngôi nhà nhỏ và bán lại cho những người có số tiền ít với giá rẻ;
• Mảnh đất chưa có sổ hồng, chưa đủ giấy tờ pháp lý.

Đối tượng mua bán nhà đất qua vi bằng

• Những người có khoản tiền ít muốn có nhà để ở;
• Môi giới nhà đất chỉ mong muốn bán nhanh để kiếm tiền hoa hồng mà không quan tâm đến thủ tục pháp lý;
• Người tham rẻ, không có kiến thức về bất động sản rất dễ bị đưa vào bẫy mua nhà đất qua vi bằng.

Thủ tục mua bán nhà đất bằng hình thức vi bằng

Hiện chưa có cơ sở pháp lý nào chứng nhận mua bán qua vi bằng là có căn cứ về hợp đồng chuyển nhượng bất động sản.

Rủi ro mua bán nhà đất bằng vi bằng

• Người mua không có chức năng/ quyền được mua bán, sửa chữa, xây mới ngôi nhà trên mảnh đất mà mình mua bởi mảnh đất đó đang đứng tên chủ nhà, trừ khi chủ nhà tốt làm thay bạn thủ tục. Tuy nhiên, chủ nhà đã kịp cao chạy xa bay hoặc tìm cách chuyển nhượng cho một người nào khác mà bạn không hay biết.
• Người mua cũng không được sang tên bởi pháp luật đất đai quy định hợp đồng chuyển nhượng nhà đất phải công chứng hoặc chứng thực và hồ sơ sang tên phải có hợp đồng chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực thì mới có căn cứ pháp lý để mua bán chuyển nhượng.
• Mảnh đất/ ngôi nhà vẫn thuộc quyền sở hữu hợp pháp của chủ cũ. Nếu trong trường hợp chủ nhà có ý đồ bán ngôi nhà/mảng đất đó lúc nào không hay, người mua sẽ mất trắng tài sản. Bởi chỉ có chủ nhà đang đứng tên mảnh đất đó mới đủ chức năng/quyền để họ ra công chứng để chuyển nhượng cho một người nào đó.
• Sau khi chuyển nhượng, người chủ nhận chuyển nhượng hợp pháp qua công chứng sẽ bảo người mua nhà qua vi bằng dọn nhà đi bất cứ lúc nào. Khi xảy ra tranh chấp dẫn đến kiện tụng, người mua nhà đất qua vi bằng sẽ không được pháp luật bảo vệ và thua kiện;
• Không được sửa chữa, nâng cấp, xây dựng khi ngôi nhà/mảnh đất đó không thuộc quyền sử dụng của người mua nhà qua vi bằng bởi họ không được cấp giấy phép xây dựng. Nếu tự ý xây nhà trên mảnh đất mua bán qua vi bằng thường sẽ không hợp pháp và các cơ quan chức năng sẽ yêu cầu bạn tháo dở trả lại hiện trạng ban đầu.
• Với những quy định tại Nghị định 08/2020/NĐ-CP thì Văn phòng thừa phát không được lập vi bằng mua bán đất, vi bằng không có giá trị thay thế hợp đồng chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực. Khi lập vi bằng, Thừa phát lại phải giải thích rõ cho người yêu cầu về giá trị pháp lý của vi bằng.

Chính vì vậy, người mua không mua theo hình thức này bởi có thể mất trắng tiền bạc lẫn tài sản vì không được pháp luật công nhận và thua kiện nếu có tranh chấp xảy ra.

Thảo Uyên (TH)