Thực tế có không ít trường hợp mua nhà đất sau một thời gian sử dụng bỗng nhiên bị thu hồi do dính quy hoạch. Vậy, đất quy hoạch là gì? Làm thế nào để kiểm tra được đất đang có quy hoạch và đất trong quy hoạch có chuyển nhượng được không?
Đất quy hoạch là vùng đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất ở từng địa phương, phân theo từng mục đích sử dụng và được chia thành từng kỳ trong một khoảng thời gian nhất định.
Ở mỗi địa phương đều có quy hoạch sử dụng đất dựa trên quỹ đất và tình hình sử dụng đất thực tế, kế hoạch này có thể thay đổi theo từng thời kỳ đảm bảo phù hợp với chính sách phát triển của địa phương đó. Một số quy hoạch đất đai phổ biến như quy hoạch xây dựng khu dân cư, quy hoạch làm đường giao thông, đất quy hoạch cây xanh, đất quy hoạch lộ giới, quy hoạch đô thị,...
Việc quy hoạch đất này để đưa ra hoạch định chính sách, đảm bảo sử dụng quỹ đất có hiệu quả, đây cũng là cơ sở để Nhà nước giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất và là cơ sở để Nhà nước thực hiện việc đền bù về đất, chi phí về đất cho người dân khi có quy hoạch cần thu hồi đất.
Để xem một lô đất có thuộc diện quy hoạch hay không, người mua có thể xem thông tin quy hoạch trong phần ghi chú trên sổ hồng, sổ đỏ. Trên đó sẽ ghi rõ lô đất nằm trong diện quy hoạch nào, người mua có thể xem xét mảnh đất đó có phù hợp không để tiến hành giao dịch.
Người mua cũng có thể tìm hiểu quy hoạch đất tại Văn phòng đăng ký đất đai ở địa phương (Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện). Để chắc chắn hơn, người mua có thể xin cấp Chứng chỉ xác nhận quy hoạch phần đất mình định mua, tuy nhiên cách này người mua phải chờ từ 10 - 15 ngày để có kết quả.
Ngoài ra, người mua có thể nhờ công ty nhà đất, dịch vụ ở địa phương để kiểm tra quy hoạch. Họ làm kinh doanh dựa trên đất đai nên sẽ nắm vững các vấn đề quy hoạch, giúp bạn có được thông tin nhanh chóng, dễ dàng hơn.
Đất nằm trong quy hoạch bị hạn chế một số quyền, tuy nhiên không hạn chế quyền chuyển nhượng đối với nhà, đất nằm trong quy hoạch mặc dù có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện hay chưa. Do đó, người có nhà, đất nằm trong quy hoạch vẫn có thể chuyển nhượng. Tuy nhiên:
- Mua, bán trước khi có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất thì người sử dụng đất sẽ được cấp giấy chứng nhận;
- Mua, bán sau khi có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất thì người sử dụng đất sẽ không được cấp giấy chứng nhận.
Và đất trong quy hoạch đó phải đáp ứng các điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 như sau:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 điều 168 của Luật này;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Nếu đất nằm trong quy hoạch vẫn thuộc trường hợp được phép chuyển nhượng thì thủ tục chuyển nhượng giống với chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông thường như sau:
Bước 1: Hai bên sẽ đến văn phòng công chứng thành lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tiến hành công chứng chứng hợp đồng.
Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 3: Kê khai hồ sơ sang tên.
Bước 4: Nộp đủ lệ phí theo quy định và nhận sổ đỏ.
- Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất như được cấp sổ đỏ, chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn quyền sử dụng đất,...
- Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.
Theo quy định tại Điều 19 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai gồm:
- Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai.
- Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
- Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
- Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng.
- Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Tổ chức, UBND cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh.
Đọc thêm:
Phương Vũ (TH)
Tải ứng dụng CafeLand Proptech
