Khi thuê đất nông nghiệp cần lưu ý điều gì? Đối tượng và thủ tục thuê đất nông nghiệp theo quy định pháp luật hiện hành thế nào? Cùng tìm hiểu rõ hơn qua bài viết dưới đây.
Nhóm đất nông nghiệp theo quy định pháp luật gồm các loại đất:
- Đất trồng cây hàng năm: đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
- Đất trồng cây lâu năm;
- Đất rừng sản xuất;
- Đất rừng phòng hộ;
- Đất rừng đặc dụng;
- Đất nuôi trồng thủy sản;
- Đất làm muối;
- Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.
Căn cứ giao đất, cho thuê đất là kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất.
Theo quy định của Luật đất đai 2013, người sử dụng đất được quyền sử dụng đất thông qua các hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất.
Trong đó, đất nông nghiệp được cho thuê theo hình thức thu tiền thuê đất hằng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Cụ thể:
Các trường hợp được nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê gồm:
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
- Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129;
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất làm muối vượt hạn mức giao đất tại địa phương để sản xuất muối và tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất muối
- Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
Trường hợp được nhà nước cho thuê đất nông nghiệp theo hình thức trả tiền thu đất hằng năm gồm:
- Đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muốn hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất sông, ngòi, kênh rạch, suối để nuôi trồng thủy sản;
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối để thực hiện dự án đầu tư nuôi trồng thủy sản.
Căn cứ theo Điều 59 Luật Đất đai 2013, thẩm quyền cho thuê đất nông nghiệp thuộc về những chủ thể sau đây:
- UBND cấp tỉnh cho thuê đất nông nghiệp đối với tổ chức; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;
- UBND cấp huyện cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân;
- Ngoài ra, UBND xã/phường/thị trấn cũng có quyền cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích công ích của xã/phường/thị trấn.
Căn cứ theo Điều 126 Luật Đất đai 2013, thời hạn cho thuê đất nông nghiệp được quy định như sau:
- Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất.
- Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông - lâm - ngư nghiệp, làm muối; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin thuê đất nhưng không quá 50 năm.
Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.
Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.
Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định theo pháp luật.
Với trường hợp cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, căn cứ khoản 5 Điều 68 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai quy định về trình tự, thủ tục thuê đất như sau:
- Phòng Tài nguyên Môi trường sẽ hướng dẫn chủ đầu tư (là cá nhân/hộ gia đình) lập hồ sơ xin thuê đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, trình UBND cấp huyện quyết định cho thuê đất và ký hợp đồng thuê đất.
- Người được thuê đất ký hợp đồng và nộp tiền thuê đất theo quy định.
- Sau khi người thuê đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính, Phòng Tài nguyên Môi trường sẽ trình UBND cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người thuê đất và chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Với trường hợp thuê đất thông qua hình thức đấu giá: Căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt, Phòng Tài nguyên Môi trường chỉ đạo phương án đấu giá quyền thuê đất trình UBND cấp huyện phê duyệt.
Tổ chức được lựa chọn thực hiện đấu giá sẽ tổ chức phiên đấu giá, căn cứ kết quả đấu giá, UBND cấp huyện sẽ ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá, sau khi người đấu giá hoàn thành nghĩa vụ tài chính, Phòng Tài nguyên Môi trường sẽ trình UBND huyện ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ký hợp đồng thuê đất với người trúng đấu giá.
Vì mỗi loại đất có giá trị sử dụng khác nhau và mục đích sử dụng đất khác nhau, nên để đảm bảo cho việc thuê đất đạt hiệu quả thì mỗi trường hợp chúng ta có thể căn cứ vào tính chất, đặc điểm để đưa ra những điều kiện cũng như trình tự phù hợp nhất đối với việc thuê đất nông nghiệp để sản xuất, kinh doanh.
Phương Vũ (TH)
Tải ứng dụng CafeLand Proptech
