Hạn mức đất ở là gì? Quy định pháp luật liên quan đến hạn mức đất ở và hạn mức đất ở khi cấp Sổ đỏ, sổ hồng là bao nhiêu? Cùng tìm hiểu rõ hơn qua bài viết dưới đây.
Hạn mức đất ở là mức giới hạn diện tích đất ở được cơ quan nhà nước có thẩm quyền sử dụng khi công nhận quyền sử dụng đất ở, giao đất ở
Hạn mức đất ở gồm 02 loại, bao gồm hạn mức công nhận đất ở và hạn mức giao đất ở. Cả hai loại hạn mức này đều do UBND cấp tỉnh quyết định.
Hạn mức công nhận đất ở là mức giới hạn diện tích đất ở được cơ quan nhà nước có thẩm quyền sử dụng để trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định.
Khoản 4 Điều 103 Luật Đất đai 2013 quy định về hạn mức công nhận đất ở khi xác định diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn ao như sau:
Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 01/7/2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định như sau:
- UBND cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện, tập quán tại địa phương quy định hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình phù hợp với tập quán ở địa phương theo số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình;
- Trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương;
- Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.
Hạn mức giao đất ở là mức giới hạn diện tích đất ở Nhà nước giao đất cho người dân thông qua quyết định giao đất. Hạn mức giao đất ở gồm hạn mức tối thiểu và hạn mức tối đa.
Khoản 2 Điều 143 Luật Đất đai 2013 quy định: Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, UBND cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương.
Việc xác định diện tích đất trong hạn mức phải đảm bảo nguyên tắc mỗi hộ gia đình (bao gồm cả hộ gia đình hình thành do tách hộ theo quy định của pháp luật), cá nhân chỉ được xác định diện tích đất trong hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở một lần và trong phạm vi một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương trong các trường hợp sau:
+ Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đất trong phạm vi một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì hộ gia đình, cá nhân đó được cộng dồn diện tích đất của các thửa đất để xác định diện tích đất trong hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở nhưng tổng diện tích đất lựa chọn không vượt quá hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở tại địa phương nơi lựa chọn đầu tiên.
+ Hộ gia đình, cá nhân đồng sở hữu quyền sử dụng đất của 01 thửa đất, diện tích trong hạn mức giao đất ở được xác định như sau: Trường hợp các hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép tách thửa đất cho mỗi hộ thì việc xác định diện tích trong hạn mức để tính thu tiền sử dụng đất được tính theo từng thửa đất khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận và theo nguyên tắc mỗi hộ gia đình, cá nhân được tách thửa chỉ được xác định diện tích đất trong hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận đất ở một lần và trong phạm vi một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP.
+ Trường hợp các hộ gia đình, cá nhân không thực hiện hoặc không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép tách thửa đất thì việc xác định diện tích trong hạn mức giao đất ở được tính theo tiêu chuẩn xác định hạn mức của hộ gia đình hoặc cá nhân được cử là đại diện các đồng sở hữu làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận.
+ Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận thừa kế quyền sử dụng đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp mà không phải nộp tiền sử dụng đất hoặc có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, nay được cấp đổi Giấy chứng nhận thì không được tính là một lần đã xác định diện tích đất trong hạn mức để tính thu tiền sử dụng đất theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP.
Hạn mức đất ở khi cấp Sổ đỏ, Sổ hồng do UBND các tỉnh, thành quyết định nên muốn biết rõ hạn mức là bao nhiêu phải xem trong quyết định về hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở, hạn mức giao đất ở của từng địa phương. Bên cạnh đó, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất, hạn mức giao đất tại mỗi khu vực trong cùng địa phương cũng có sự khác nhau.
Như vậy, hạn mức đất ở khi cấp Sổ đỏ, Sổ hồng giữa các tỉnh, thành khác nhau nên không có câu trả lời chung cho toàn bộ 63 tỉnh, thành; muốn biết rõ phải xem trong quyết định của địa phương.
Ngoài hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở, hạn mức giao đất ở như trên thì diện tích đất ở khi cấp Sổ đỏ, Sổ hồng được xác định theo quy định tại Điều 11 Luật Đất đai 2013, Điều 3 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 1 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP như sau:
(1) Xác định diện tích đất ở theo giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Căn cứ khoản 2 Điều 11 Luật Đất đai 2013, diện tích đất ở khi cấp Sổ đỏ, Sổ hồng bao nhiêu phụ thuộc vào giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất mà người dân có (giấy tờ ghi bao nhiêu m2 đất ở thì được cấp bấy nhiêu).
(2) Xác định diện tích đất ở theo quyết định giao đất ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Nếu đất ở được Nhà nước giao thì diện tích đất ở được xác định theo quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
(3) Trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyết định giao đất thì xác định như sau:
– Đất đang sử dụng đất ổn định mà không phải do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì loại đất được xác định theo hiện trạng đất đang sử dụng.
– Đất đang sử dụng đất do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì căn cứ vào nguồn gốc, quá trình quản lý, sử dụng đất để xác định loại đất.
(4) Đối với trường hợp thửa đất sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau mà không thuộc trường hợp đất ở có vườn, ao trong cùng thửa đất.
Khoản 1 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định loại đất được xác định như sau:
– Nếu xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích thì tách thửa đất theo từng mục đích và xác định mục đích cho từng thửa đất đó (xác định được đất ở thì diện tích đất ở theo phần đất đã xác định).
– Nếu không xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích thì mục đích sử dụng đất chính được xác định theo loại đất có mức giá cao nhất trong bảng giá đất (thông thường nếu trong thửa đất mà có đất ở thì mục đích chính sẽ được xác định là đất ở vì đây là loại đất có mức giá cao nhất).
>> Tính hạn mức đất ở thế nào khi có nhiều thửa đất?
Phương Vũ (TH)
Tải ứng dụng CafeLand Proptech
