Giao đất, cho thuê đất là gì? Phân biệt giữa hai hình thức giao đất và cho thuê đất

Giao đất và cho thuê đất đều là những hình thức Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người dân có nhu cầu và đáp ứng điều kiện theo quy định. Vậy quy định cụ thể về các hình thức này thế nào? Phân biệt giữa hai hình thức giao đất và cho thuê đất. Cùng tìm hiểu rõ hơn về giao đất và cho thuê đất qua bài viết dưới đây.

Giao đất là gì? Cho thuê đất là gì?

Theo Luật Đất đai hiện hành, hiện nay Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người dân theo các hình thức khác nhau như: Nhà nước giao quyền sử dụng đất; Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất và Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.

Trong đó, khoản 7, 8 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định cụ thể về các hình thức trao quyền sử dụng đất như sau:

- Nhà nước giao quyền sử dụng đất (Nhà nước giao đất): Là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.

- Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (Nhà nước cho thuê đất): Là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.

Như vậy, đất thuê là đất được Nhà nước cho thuê thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất theo 02 trường hợp: đất thuê trả tiền một lần và đất thuê trả tiền hàng năm.

Đất giao là đất được Nhà nước cho giao cho người sử dụng đất thông qua quyết định giao đất theo 2 trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất.

+ Giao đất có thu tiền sử dụng đất được hiểu là một trong những hình thức Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho chủ thể có nhu cầu sử dụng đất. Theo đó, khi được Nhà nước giao đất, chủ thể được nhận đất có nghĩa vụ phải nộp cho Nhà nước một khoản tiền sử dụng đất nhất định nếu thuộc trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai.

- Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;

- Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất dưới hình thức nộp tiền thuê đất một lần hoặc tham gia đấu giá đất do Nhà nước tổ chức đối với đất dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê mà đã nộp tiền thuê đất một lần bằng với số tiền sử dụng đất phải nộp như trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất ở hoặc theo giá đất trúng đấu giá theo quy định tại Luật Đất đai năm 2003, nếu có nhu cầu chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì không phải nộp tiền sử dụng đất;

- Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng; và

- Tổ chức kinh tế được giao đất để xây dựng công trình hỗn hợp cao tầng, trong đó có diện tích nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.

+ Giao đất không thu tiền sử dụng đất là trường hợp giao đất mà người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước khi thuộc một trong những trường hợp do pháp luật quy định.

- Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Điều 129 Luật Đất đai năm 2013.

Theo đó, tương ứng với các loại đất nông nghiệp khác nhau như đất trồng cây hàng năm, lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối,… mà hạn mức giao đất sẽ có sự khác nhau. Đồng thời, ở những vùng và những tỉnh thành khác nhau thì cũng sẽ có sự khác nhau về hạn mức giao đất.

- Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa không thuộc trường hợp thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.

- Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp.

- Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước.

- Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp (bao gồm đất thuộc chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo, các cơ sở khác của tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động).

Điều kiện được Nhà nước giao đất, cho thuê đất 

Theo Điều 52 Luật Đất đai 2013, để được giao đất, xin thuê đất thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải:

- Có đơn xin giao đất (thể hiện được nhu cầu sử dụng đất).

- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm cho phép giao đất, cho thuê đất tại khu vực tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân làm đơn xin.

Sự giống nhau giữa hình thức giao đất và cho thuê đất 

- Đều do nhà nước trao quyền sử dụng đất;

- Các chủ thể nhận quyền sử dụng đất đều là các chủ thể có đầy đủ khả năng và nhu cầu sử dụng đất;

- Căn cứ trên pháp luật về đất đai và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;

- Kết thúc việc giao đất, thuê đất thì người nhận quyền sử dụng đất đều trở thành người sử dụng đất;

- Có quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất.

- Khi hết thời hạn giao hoặc thuê, nếu người sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì đều được xem xét giao hoặc thuê tiếp nhưng không quá thời hạn đối với từng mục đích sử dụng đã được quy định.

Phân biệt hình thức giao đất và cho thuê đất

- Về hình thức sử dụng đất: + Giao đất có hai hình thức là giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất. Tùy theo từng trường hợp cụ thể mà Nhà nước lựa chọn hình thức sử dụng đất phù hợp.

+ Thuê đất cũng có hai hình thức là thuê đất trả tiền hằng năm và thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Luật đất đai 2013 quy định cụ thể trường hợp thuê đất chung. Người thuê đất được thỏa thuận về hình thức trả tiền khi thuê đất, trừ trường hợp thuộc Khoản 2 Điều 2 Nghị định 46/2014/NĐ-CP thì thuê đất trả tiền hàng năm.

- Về hạn mức sử dụng đất: 

+ Giao đất: Nhà nước quy định về hạn mức giao đất nông nghiệp và hạn mức giao đất ở. Tùy theo tình hình cụ thể của địa phương thì UBND cấp tỉnh quy định hạn mức cụ thể giao đất ở. Hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 Luật Đất đai 2013.

+ Thuê đất: Không có quy định về hạn mức cho thuê đất. Diện tích đất cho thuê phụ thuộc vào hai yếu tố là nhu cầu sử dụng đất và quỹ đất đáp ứng.Diện tích cụ thể cho thuê đất được ghi rõ trong Quyết định cho thuê đất hoặc hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.

- Về thời hạn sử dụng đất:

+ Thời hạn sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có hai hình thức là: + Sử dụng đất ổn định lâu dài: Nhà nước giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho người sử dụng vào các mục đích quy định tại Điều 125 Luật Đất đai 2013. Và sử dụng đất có thời hạn. Trường hợp Nhà nước giao đất được sử dụng lâu nhất là sử dụng ổn định lâu dài.

+Thuê đất: Người sử dụng đất thông qua hình thức thuê đất đều có quy định về thời hạn, không có hình thức sử dụng ổn định lâu dài. Thời hạn thuê đất theo từng trường hợp được quy định tối đa là 50 năm, 70 năm và 99 năm. Thời gian thuê với trường hợp thuê lâu nhất là 99 năm.

- Quyền của người sử dụng đất: 

+ Người được giao đất được chuyển quyền của mình lại cho người khác thông qua các hình thức: chuyển nhượng, tặng cho, chuyển đổi, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất (theo Điều 179 Luật đất đai 2013).

+ Quyền và nghĩa vụ của người thuê đất phụ thuộc vào hình thức trả tiền. Trường hợp thuê đất trả tiền cho cả thời gian thuê: người thuê đất có các quyền của người sử dụng đất như trường hợp Nhà nước giao đất. Trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm: người sử dụng đất chỉ được thực hiện việc chuyển quyền đối với tài sản trên đất. Chỉ có trường hợp người được Nhà nước cho thuê đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề thì có quyền cho thuê lại đất đã thuê.

Trên đây những thông tin về giao đất và cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai hiện hành bạn đọc có thể tham khảo.

Theo thanhnienviet

Phương Vũ (TH)