Tranh chấp hợp đồng đặt cọc xuất phát từ nhiều nguyên nhân nhưng chủ yếu do hợp đồng đặt cọc không rõ ràng, chế tài không được quy định chặt chẽ dẫn đến tạo kẻ hở cho việc vi phạm hợp đồng.
Hợp đồng đặt cọc thường được xác lập trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng đất đai, mua bán nhà ở. Một bên sẽ giao cho bên kia một khoản tiền để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng mua bán.
Trên thực tế có nhiều trường hợp xảy ra tranh chấp hợp đồng đặt cọc phổ biến như sau:
- Tranh chấp do một trong các bên từ chối việc giao kết hợp đồng
Tranh chấp phát sinh do các bên cố tình từ chối việc giao kết vì không muốn tiếp tục thực hiện giao dịch khá phổ biến. Trong việc mua bán, nhiều trường hợp sau khi đặt cọc thì bị bên nhận đặt cọc “đánh tháo” vì họ tìm được nguời mua với giá cao hơn. Thậm chí, vì bán được giá hơn so với người mua cũ, nhiều người bán chấp nhận bị phạt theo thỏa thuận.
Căn cứ khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định mức phạt cọc như sau:
Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc (thường là tiền đặt cọc) thuộc về bên nhận đặt cọc.
Nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì nghĩa vụ trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.
Ngoài ra, nếu các bên có thỏa thuận mức phạt cọc như gấp đôi, gấp ba thì thực hiện theo thỏa thuận.
- Tranh chấp do một trong các bên vi phạm về quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng: Là tranh chấp nội dung điều khoản quyền, nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng đặt cọc.
- Tranh chấp về các cam kết trong hợp đồng:
Thường trong hợp đồng đặt cọc, các bên sẽ cam kết về các vấn đề pháp lý như nhà ở đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất; không có tranh chấp; không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; không có thế chấp; nhà đất còn thời hạn sử dụng.
Nếu không đúng như những gì cam kết có thể xảy ra tranh chấp.
- Tranh chấp khác liên quan đến nhà đất như diện tích không đúng, sai tên người đứng tên trên Giấy chứng nhận…
Giải quyết tranh chấp thông qua thương lượng
Thương lượng là phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc thông qua việc các bên cùng nhau bàn bạc, tự dàn xếp, tháo gỡ những bất đồng phát sinh. Cách này tuy đơn giản nhưng không mang lại hiệu quả cao.
Giải quyết tranh chấp thông qua hòa giải
Hòa giải là cách giải quyết tranh chấp với sự tham gia của bên thứ ba làm trung gian hòa giải để hỗ trợ, giải thích, thuyết phục các bên tìm kiếm các giải pháp nhằm loại trừ tranh chấp. Bên thứ ba có thể là người am hiểu pháp luật, có uy tín hoặc thông qua hòa giải viên cơ sở. Hòa giải trong nhiều trường hợp cũng không đạt hiệu quả cao.
Giải quyết tranh chấp thông qua khởi kiện tại tòa án
Đây là phương thức giải quyết được hầu hết các bên lựa chọn khi xảy ra tranh chấp và đạt hiệu quả cao nhất. Kết quả giải quyết được bảo đảm thi hành bởi Nhà nước (cơ quan thi hành án dân sự) nhưng thời gian giải quyết lâu hơn và phải nộp tạm ứng án phí, án phí.
Thành phần hồ sơ khởi kiện bao gồm:
Thảo Uyên (TH)
Tải ứng dụng CafeLand Proptech
