Những trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở tại Việt Nam

Theo quy định tại Điều 78 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc một trong những trường hợp dưới đây thì không được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở mà chỉ được bán hoặc tặng cho nhà ở này cho các đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Trường hợp 1: Tổ chức, cá nhân nước ngoài được tặng cho hoặc được thừa kế nhà ở nằm trong khu vực không thuộc diện được sở hữu hoặc vượt quá số lượng nhà ở được phép sở hữu, cụ thể:

• Tổ chức, cá nhân nước ngoài được tặng cho hoặc được thừa kế nhà ở (bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ) không thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại như được tặng cho hoặc được thừa kế nhà ở riêng lẻ tại khu dân cư, tuyến phố, tuyến đường không phải là dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.
• Nhà ở được tặng cho hoặc được thừa kế vượt quá số lượng nhà ở được phép sở hữu theo quy định.

Trường hợp 2: Tổ chức nước ngoài không hoạt động tại Việt Nam, cá nhân nước ngoài không được phép nhập cảnh vào Việt Nam nhưng được tặng cho, được thừa kế nhà ở tại Việt Nam.

Lưu ý: Đối tượng thuộc trường hợp 1 được trực tiếp hoặc ủy quyền cho người khác bán hoặc tặng cho nhà ở; đối tượng thuộc trường hợp 2 được ủy quyền cho cá nhân, tổ chức khác đang cư trú, hoạt động tại Việt Nam bán hoặc tặng cho nhà ở.

Hạn mức sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam

Hạn mức được sở hữu căn hộ chung cư: Đối với một tòa nhà chung cư (kể cả trường hợp nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp) thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ có mục đích để ở của tòa nhà đó.

Hạn mức được sở hữu nhà ở riêng lẻ: Trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường (xác định theo pháp luật về tổ chức chính quyền địa phương) mà có dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trong đó có nhà ở riêng lẻ (nhà ở liền kề, nhà ở độc lập, nhà biệt thự) để bán, cho thuê mua thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu số lượng nhà ở riêng lẻ như sau:

• Trường hợp chỉ có 01 dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ dưới 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% tổng số lượng nhà ở trong dự án đó (tối đa 250 căn).
• Trường hợp chỉ có 01 dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ tương đương 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 250 căn.
• Trường hợp có từ 02 dự án trở lên mà tổng số nhà ở riêng lẻ trong các dự án này bằng hoặc ít hơn 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% số lượng nhà ở riêng lẻ của mỗi dự án.

Tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ có mục đích để ở của tòa nhà chung cư. Ảnh minh họa

Quyền hạn của tổ chức, cá nhân nước ngoài đối với nhà ở không được cấp Giấy chứng nhận

Dù không được công nhận quyền sở hữu (không được cấp, đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất) nhưng tổ chức, cá nhân nước ngoài vẫn có quyền bán, tặng cho nhà ở đó.

Đối với trường hợp trong số đối tượng được thừa kế nhà ở có cả người không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và người thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì các bên được thừa kế phải thống nhất phân chia tài sản là nhà ở này theo một trong các trường hợp sau:

• Trường hợp 1: Các bên thống nhất đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó cho người thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam (cho người thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đứng tên Giấy chứng nhận nhưng quyền hưởng phần giá trị nhà ở khi tặng cho hoặc khi nhận thừa kế không thay đổi).
• Trường hợp 2: Các bên thống nhất bán hoặc tặng cho nhà ở này cho đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 78 Nghị định 99/2015/NĐ-CP để hưởng giá trị.

Hồ sơ bán, tặng cho nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài

Việc bán, tặng cho nhà ở khi tổ chức, cá nhân nước ngoài tự thực hiện hoặc ủy quyền cho người khác khi có các giấy tờ theo quy định sau đây:

• Có hợp đồng tặng cho nhà ở, giấy tờ về thừa kế nhà ở được lập theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật dân sự của Việt Nam như di chúc, văn bản thỏa thuận phân chia di sản,…
• Có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở của bên tặng cho, bên để lại thừa kế theo quy định Luật Nhà ở và Điều 72 Nghị định 99/2015/NĐ-CP.
• Có văn bản, hợp đồng ủy quyền bán hoặc tặng cho nhà ở được lập theo quy định của pháp luật dân sự nếu ủy quyền cho người khác bán, tặng cho nhà ở.

Thảo Uyên (TH)