Mua đất chưa được cấp sổ đỏ nhưng có trích lục bản đồ địa chính được không?

Khi mua đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) mà chỉ có trích lục bản đồ, người mua sẽ gặp những rủi ro. Đó là những rủi ro nào? Cần phải làm gì để tránh những rủi ro đó?

Trích lục bản đồ địa chính là gì?

Trích lục bản đồ địa chính là bản vẽ kỹ thuật, thể hiện thông tin về hình dáng, diện tích, vị trí… của lô đất được thực hiện bởi tổ đo đạc.

Trích lục bản đồ địa chính gồm hai loại là trích lục bản đồ địa chính thửa đất và trích lục bản đồ địa chính khu đất. Trích lục bản đồ địa chính thửa đất chỉ thể hiện thông tin riêng của một thửa đất nhất định, còn trích lục bản đồ địa chính khu đất thể hiện thông tin của một thửa đất và một khu vực đất.

Trích lục bản đồ địa chính thửa đất

Việc trích lục giúp người sử dụng đất thực hiện các quyền về đất đai như tặng cho, mua bán, thừa kế đất đai… Đồng thời giúp cho Nhà nước thuận tiện hơn trong quá trình quản lý đất đai, trong tiến hành các thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, trích lục bản vẽ chỉ là một trong những căn cứ quan trọng để các cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết khi có tranh chấp đất đai; không được xem là một văn bản pháp lý để chứng minh quyền sử dụng đất.

Do đó, nếu mua đất chỉ có trích lục bản vẽ mà chưa có sổ đỏ, người mua sẽ không có căn cứ pháp lý để chứng minh quyền sử dụng thửa đất đó.

Trong trường hợp, người mua vẫn nhất quyết mua lô đất đó sẽ gặp rủi ro gì?

Rủi ro khi mua đất chưa có sổ đỏ

Theo Bộ Luật dân sự 2015, nhà đất là một trong các tài sản phải đăng ký quyền sử dụng. Việc chuyển nhượng tài sản này bắt buộc phải lập thành văn bản và công chứng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Sau đó, người nhận chuyển nhượng có trách nhiệm liên hệ với các cơ quan chức năng để đăng ký quyền sử dụng tài sản trước khi sang tên và phải hoàn thành các nghĩa vụ tài chính có liên quan đến tài sản.

Căn cứ theo Điều 40 Luật Công chứng 2014, văn phòng công chứng chỉ chứng nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Do đó, đối với trường hợp chuyển nhượng mà chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tức chỉ có hợp đồng bằng giấy viết tay và không được công chứng từ các cơ quan có thẩm quyền thì người nhận chuyển nhượng sẽ gặp nhiều rủi ro dưới đây.

• Người nhận chuyển nhượng sẽ gặp khó khăn trong việc xác minh nguồn gốc nhà đất, dẫn đến tiềm ẩn nhiều rủi ro trong giao dịch như xây nhà trên đất lấn chiếm, đất đang có tranh chấp, đất nông nghiệp, đất đang có quyết định thu hồi hoặc kê biên tài sản.
• Khi giá đất tăng lên, người chuyển nhượng sẽ kiện người nhận chuyển nhượng ra tòa và yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng. Khi đó người nhận chuyển nhượng sẽ bị thiệt do không có giấy tờ pháp lý chứng minh quyền sử dụng đất.
• Nếu tranh chấp xảy ra, khi hợp đồng vô hiệu thì các bên sẽ khôi phục hiện trạng ban đầu và bên gây thiệt hại tài sản phải bồi thường cho bên còn lại. Bên gây thiệt hại thường là bên nhận chuyển nhượng vì trong quá trình sử dụng tài sản sẽ ít nhiều sẽ bị hư hại, xuống cấp.
• Người nhận chuyển nhượng cũng không thể thế chấp vay vốn ngân hàng khi cần huy động vốn cho trường hợp khẩn cấp.
• Người nhận chuyển nhượng sẽ phải đối mặt với tranh chấp bất cứ lúc nào.

Cách tránh rủi ro khi mua đất chưa có sổ đỏ

Khi nhận chuyển nhượng đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng, người nhận chuyển nhượng cần làm một số việc để hạn chế rủi ro:

• Kiểm tra xem bất động sản có hồ sơ trích lục không, sau đó yêu cầu người chuyển nhượng lên các cơ quan chức năng hoàn thành các nghĩa vụ tài chính để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng.
• Nguồn gốc thửa đất có hợp pháp hay không, có thuộc đất lấn chiếm, có thuộc đất quy hoạch, xây nhà trên các khu đất trụ sở, cơ quan có bị cưỡng chế hay không?
• Để xác minh nguồn gốc, cần lên phòng địa chính của UBND xã, phường nơi có miếng đất đó. Chắc chắn hơn thì lên Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc Phòng đăng ký đất đai của UBND huyện để kiểm tra thông tin cho chính xác.
• Kiểm tra giấy tờ tùy thân của người chuyển nhượng phải trùng với thông tin trên bản đồ trích lục. Nếu đã kết hôn thì phải được sự đồng ý của cả hai vợ chồng và cùng tham gia ký hợp đồng mua bán viết tay.
• Yêu cầu người chuyển nhượng cung cấp bản gốc các loại giấy tờ về nguồn gốc đất (nếu có) như giấy tờ về nộp thuế sử dụng đất, giấy tờ mua bán viết tay từ các người trước.
• Giấy tờ chuyển nhượng phải mời hàng xóm xung quanh làm chứng và ký vào hợp đồng viết tay đó để tránh trường hợp khi tranh chấp, tòa án sẽ đứng về bên người nhận chuyển nhượng.
• Khi giao dịch cần ghi âm, quay phim, chụp hình. Những hình ảnh về giao tiền, thanh toán tiền qua thẻ ngân hàng. Sau đó, yêu cầu người nhận tiền ký vào biên bản đã nhận tiền.
• Khi đặt cọc phải yêu cầu người chuyển nhượng ký vào hợp đồng đặt cọc và ghi rõ “Đã nhận đủ số tiền từ người nhận chuyển nhượng” cùng ngày/tháng/năm.
• Chuyển khoản vào tài khoản cá nhân của người chuyển nhượng và yêu cầu ủy nhiệm chi, biên lai từ ngân hàng.

Thảo Uyên (TH)