Mua bán nhà đất, phải nộp những loại thuế phí gì?

Khi mua bán, chuyển nhượng nhà đất, bên bán và bên mua phải nộp các loại thuế theo quy định của pháp luật. Vậy, các loại thuế phí này là gì? Ai là đối tượng phải nộp và chi phí như thế nào?

Thuế thu nhập cá nhân

Thuế thu nhập cá nhân là số tiền người có thu nhập phải nộp một phần vào ngân sách nhà nước. Ở đây chính là một phần khoản thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sở hữu đất, quyền sử dụng nhà ở.

Trong đó: - Giá chuyển nhượng để tính thuế chính là giá mà các bên mua bán đã thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng chuyển nhượng.

- Trường hợp trên hợp đồng không ghi rõ giá trị chuyển nhượng hoặc giá bán thấp hơn giá đất tại bảng giá đất do UBND quy định thì giá chuyển nhượng được lấy chính là giá do UBND cấp tỉnh quy định.

Người có nghĩa vụ nộp thuế TNCN là bên bán nhà, đất. Tuy nhiên, pháp luật không cấm việc các bên cũng có thỏa thuận người nộp thuế là bên mua.

2 trường hợp được miễn thuế TNCN khi mua bán nhà, đất:

- Mua bán giữa người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng như giữa vợ với chồng; Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; Cha chồng, mẹ chồng với con dâu; Bố vợ, mẹ vợ với con rể; - Ông nội, bà nội với cháu nội; Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; Anh chị em ruột với nhau.

Ngoài ra, tài sản chung của vợ chồng, khi ly hôn được phân chia theo thỏa thuận hoặc do tòa án phán quyết thì việc phân chia tài sản đó thuộc diện được miễn thuế.

- Đối với cá nhân chỉ có 1 nhà ở thì khoản thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng bất động sản này sẽ được miễn thuế. Trường hợp này phải đáp ứng cả 3 điều kiện: Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở; Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tối thiểu 06 tháng; Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở.

Lệ phí trước bạ

Theo quy định của pháp luật, các tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc nhóm đối tượng chịu lệ phí trước bạ cần phải nộp lệ phí này khi đăng ký quyền sở hữu với cơ quan có thẩm quyền.

Khi chuyển nhượng đất người mua cần phải đi đăng ký biến động đất đai trong thời gian 30 ngày và người mua phải nộp lệ phí trước bạ. Tuy nhiên, tùy thỏa thuận, người bán cũng có thể đưa tiền để người mua tự đi nộp khoản phí này.

Trường hợp 1: Khi giá chuyển nhượng cao hơn giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định

Trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà cao hơn giá do UBND cấp tỉnh ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà (thường áp dụng khi chuyển nhượng - mua bán).

Trường hợp 2: Khi giá chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định, khi tặng cho, thừa kế nhà đất.

- Với đất: 

- Với nhà ở:

Trong đó: - Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích sàn nhà (kể cả diện tích công trình phụ kèm theo) thuộc quyền sở hữu hợp pháp của tổ chức, cá nhân;

- Giá 01 m2 nhà là giá thực tế xây dựng “mới” 01 m2 sàn nhà của từng cấp nhà, hạng nhà do UBND cấp tỉnh ban hành;

- Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật.Phí thẩm định hồ sơ

Phí thẩm định hồ sơ

- Phí thẩm định hồ sơ là khoản thu đối với những ai đăng ký, nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có nhu cầu hoặc phải thẩm định lại theo quy định nhằm bù đắp lại các chi phí thẩm định để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất.

- Phí thẩm định hồ sơ chỉ áp dụng đối với các trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành thẩm định để giao đất, cho thuê đất và đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đất.

- Mức thu do HĐND từng tỉnh quy định.

Ngoài các loại thuế, phí trên, khi chuyển nhượng các bên phải công chứng hợp đồng chuyển nhượng và phí công chứng là phí mà người có yêu cầu công chứng trả cho tổ chức công chứng.

Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng, chia, tách, nhập, đổi, góp vốn bằng quyền sử dụng đất được tính trên giá trị quyền sử dụng đất.

Công chứng hợp đồng chuyển nhượng, cho, tặng, chia, nhập, đổi… bằng quyền sử dụng đất có tài sản gắn với đất như nhà ở, công trình xây dựng: tính trên tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn với đất, giá trị nhà ở, công trình đã xây dựng trên đất.

Phương Vũ (TH)