Môi giới không thể làm hợp đồng thuê vì chủ nhà chưa sở hữu nhà ở

A bán nhà cho B nhưng B chỉ mua khi có người C đồng ý thuê lại nhà đó. Môi giới tìm được người C đồng ý thuê nhưng không thể làm hợp đồng thuê vì B chưa sở hữu nhà. Vì chưa có hợp đồng thuê nên B không đồng ý mua của A. Trong trường hợp này, người môi giới phải xử lý như thế nào?

Trong tình huống này, các bên cần phải thỏa thuận để làm hợp đồng mua bán/ hợp đồng đặt cọc giữa A và B trước, sau đó sẽ làm hợp đồng nguyên tắc giữa B và C.

Cụ thể, A và B có thể đến văn phòng công chứng để công chứng hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng đặt cọc để chứng minh được A đã nhận tiền cọc của B.

Sau đó, người môi giới có thể làm hợp đồng nguyên tắc giữa B và C để B có thể nhận tiền cọc thuê nhà từ C. Tuy nhiên, trong hợp đồng nguyên tắc cần ghi rõ: “ Nếu B không mua được nhà của A thì B phải trả lại tiền đặt cọc cho C”.

Tiếp đó, B phải hoàn tất các thủ tục mua bán, sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Sau khi A hoàn tất bán nhà cho B thì B sẽ làm hợp đồng thuê chính thức với C.

Tuy nhiên, cần lưu ý ghi rõ ràng thời gian A bàn giao nhà cho B và thời gian cho thuê chính thức với C trong hợp đồng nguyên tắc.

Những nội dung cần thiết trong hợp đồng nguyên tắc

• Thông tin bên cho thuê
• Thông tin bên thuê
• Tổng hợp các điều khoản chung
• Thông tin về nhà ở và tài sản kèm theo nhà ở
• Thời điểm bàn giao và sử dụng diện tích thuê
• Thời hạn thuê nhà
• Đặt cọc tiền thuê nhà
• Giá thuê
• Phương thức thanh toán
• Quyền và nghĩa vụ của các bên cho thuê nhà
• Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà
• Cam kết chung
• Hiệu lực hợp đồng

Hợp đồng nguyên tắc có giá trị pháp lý như thế nào khi xảy ra tranh chấp?

Hợp đồng nguyên tắc có tính chất định hướng, điều khoản, cam kết và các chi tiết sẽ được các bên thỏa thuận sau. Vì vậy, trên cơ sở hợp đồng nguyên tắc, các bên có thể tiến đến ký kết hợp đồng thuê chính thức hay chỉ cần bổ sung thêm các phụ lục hợp đồng của hợp đồng nguyên tắc.

Việc ký kết hợp đồng nguyên tắc thay thế cho hợp đồng thuê chính thức khi mà các bên chưa thể xác định cụ thể nhà ở giao dịch giữa các bên, hoặc có thể các bên muốn hợp tác với nhau trong một khoản thời gian nhất định mà không bắt buộc phải ký kết mỗi hợp đồng khi có giao dịch phát sinh.

Như vậy, trong giai đoạn đàm phán hợp đồng thuê nếu có xảy ra tranh chấp, có thể dựa trên những thỏa thuận đã thống nhất trong hợp đồng nguyên tắc để giải quyết những vấn đề chưa thống nhất được trong hợp đồng thuê.

Hợp đồng nguyên tắc chỉ quy định các vấn đề chung nên khi xảy ra tranh chấp, rất khó để giải quyết nhất là khi các bên không thực hiện đúng các quyền và nghĩa vụ của mình.

Thảo Uyên (TH)