Ở Mỹ, để hành nghề môi giới bất động sản, cá nhân không nhất thiết phải có bằng đại học mà chỉ cần giấy phép do chính quyền bang cấp. Đây là một trong những mô hình dịch vụ môi giới bất động sản thành công mà nước ta có thể tham khảo.
Đây là một trong những lớp học chuẩn bị cho kỳ thi cấp phép môi giới bất động sản ở Mỹ. Trong lớp học này, có rất nhiều người là nội trợ hoặc người kinh doanh nhỏ lẻ. Ảnh: NYT.
Thị trường bất động sản Mỹ hiện có xấp xỉ 50.000 doanh nghiệp môi giới bất động sản. Chúng khác nhau khá lớn về quy mô và hoạt động. 80% trong số đó đặc biệt chú trọng vào việc bán bất động sản khu dân cư, 8 - 10% tiếp theo chú trọng vào bất động sản thương mại, phần còn lại là phát triển các nhà cao tầng, nông trang và đất đai, quản lý và định giá bất động sản.
Môi giới bất động sản ở Mỹ có đặc điểm vô cùng đặc biệt là 90% các nhà môi giới là người đã tốt nghiệp trung học, số lượng nhà môi giới có bằng cử nhân chỉ chiếm đến 45%. Chuyên ngành cơ bản của họ là nhà ở dân cư. Thu nhập của một nhà môi giới bất động sản ở Mỹ như sau: 59% được trả từ tỷ lệ hoa hồng doanh nghiệp chia cho họ, phần còn lại là lương cơ bản.
Nghề môi giới bất động sản ở Mỹ được quy định rất chặt chẽ nhằm bảo vệ quyền lợi của khách hàng, tránh các hành vi lừa đảo, bất quy tắc. Các quy định áp dụng đều nằm trong phạm vi cấp bang do hội đồng các thành viên - những người được thống đốc bang bổ nhiệm soạn thảo. Những thành viên này là người bổ sung các quy định trên chặt chẽ về bất động sản cho người môi giới thi hành. Đa số các quy định này đều bám sát với các nguyên tắc hoạt động của NAR (Hiệp hội bất động sản quốc gia Mỹ). Tuy nhiên, hầu hết các nhà lập pháp của bang sẽ thông qua các đạo luật bổ sung, sửa đổi về người hành nghề. Ở nhiều bang không có các đạo luật này thì “luật chung” được chính quyền dùng làm căn cứ pháp lý trong việc thực hiện.
Để hành nghề bất động sản ở Mỹ, phải có giấy phép bất động sản do chính quyền bang cấp. Các yêu cầu để có giấy phép bao gồm đào tạo, trải qua kỳ thi và trả phí cấp phép. Giấy phép được cấp có thể sử dụng ở bất cứ loại bất động sản nào và ở bất cứ đâu trong phạm vi ranh giới của bang. Chỉ một ngoại lệ là các nhà định giá muốn hành nghề thì phải có giấy phép liên bang (giấy phép do chính quyền liên bang cấp) và sau đó giấy phép này được chính quyền bang giám sát. Trừ một vài nhà định giá, tất cả các giấy phép bất động sản đều do chính quyền bang điều chỉnh.
>> Vì sao marketing bất động sản hiếm có ngôi sao?
Các yêu cầu tối thiểu để đăng ký kỳ thi cấp phép môi giới bất động sản là ứng viên phải vượt qua kỳ thi viết đầu tiên. Những ứng viên thi đỗ sẽ được cấp phép bởi cơ quan DRE (Department of Real Estate).
Để đăng ký xin cấp phép, phải đảm bảo các điều kiện sau:
- Về tuổi: phải từ 18 tuổi trở lên
- Về nơi thường trú: tại bang nào do bang đó cung cấp
- Về lòng trung thực: phải trung thực và thật thà, không có tiền án tiền sự..
- Về kinh nghiệm: Tối thiểu 2 năm kinh nghiệm làm full-time cho những người bán bất động sản và được cấp phép 5 năm kinh nghiệm
- Về đào tạo: Các ứng viên phải hoàn thành 8 môn học sau:
o Hành nghề bất động sản
o Luật pháp về bất động sản
o Tài chính bất động sản
o Định giá bất động sản
o Kinh tế bất động sản và kế toán
o Và 3 môn học nữa được lựa chọn trong số các môn học sau: Các nguyên tắc bất động sản, luật bất động sản nâng cao và tin học bất động sản.
Tiền môi giới bất động sản được kiểm soát bất cứ lúc nào người môi giới bị buộc tội là có hành vi không tuân theo các quy định về tiền môi giới. Nếu người hành nghề môi giới bị cáo buộc là có hành vi vi phạm pháp luật, ông ta/bà ta có thể bị kiện ra toà án địa phương hoặc toà án bang, đôi khi toà án liên bang sẽ lắng nghe và xét xử trường hợp vi phạm này ở phiên toà. Các hình phạt đối với các hành vi không thích đáng, trái với luân thường đạo lý, hoặc các hành vi phạm pháp có thể đi từ các hình thức cảnh cáo đến giáo dục rồi cuối cùng là tống giam vào tù.
Phần lớn các thành phố lớn ở Mỹ đều có một hội nghề nghiệp để giúp cho những người môi giới bất động sản hành nghề có hiệu quả hơn, đó là MLS (Multiple Listing Service). MLS là nguồn cung cấp đầy đủ mọi thông tin chi tiết về tình trạng mua bán bất động sản trong khu vực. Khi những thông tin này được sử dụng thành công, những người môi giới phải chia một phần thù lao cho nơi đã cung cấp thông tin gốc.
Hầu hết các giao dịch bắt đầu bằng việc người bán đăng ký niêm yết bất động sản của ông ta hoặc bà ta với một trung tâm môi giới bất động sản theo mức giá và thời gian cụ thể. Việc niêm yết tại sàn giao dịch được thực hiện ngay sau đó, thông tin về bất động sản đăng ký niêm yết cũng sẽ được gửi tới MLS địa phương. Các nhà môi giới đại diện cho người mua sẽ liên tục tìm kiếm trên MLS về các bất động sản phù hợp với những gì người mua của họ muốn và có nhu cầu. Cuối cùng là nhà môi giới của người mua chỉ cho người mua của ông ta hoặc bà ta thấy bất động sản của người bán, người mua thích bất động sản nào, trung tâm môi giới bất động sản của người mua sẽ phác thảo hợp đồng mua bán.
Người bán và người mua sau đó sẽ đàm phán hợp đồng mua bán cuối cùng với sự hỗ trợ của các nhà môi giới riêng của họ. Sau khi hợp đồng được dàn xếp, trong khoảng 4-6 tuần, người mua sẽ nhận được một bản cam kết thế chấp, một cuộc khảo sát và một cuộc định giá. Trong giai đoạn cuối cùng, người bán ký chứng thư, người mua ký thế chấp và đưa cho trung tâm môi giới bất động sản cuối cùng một khoản tiền thế chấp. Trung tâm môi giới cuối cùng này sẽ trả tất cả các hoá đơn, bao gồm tiền thù lao cho người bán và hoa hồng của người môi giới.
Tiền hoa hồng chỉ được trả khi và chỉ khi giao dịch kết thúc. Cũng vậy, tiền hoa hồng chỉ được trả cho doanh nghiệp môi giới bất động sản và không trực tiếp trả tới người môi giới bất động sản. Tiền hoa hồng sẽ được trả ngoài giao dịch và nó có thể được xác định bằng phần cộng thêm của người bán vào tiền của người mua (tiền mặt và/hoặc văn tự cầm cố).
Ngày nay, mặc dù hầu hết người mua và người bán đã trở nên khá am hiểu về thị trường bất động sản và giá trị của bất động sản, nhà môi giới vẫn là một phần thiết yếu của giao dịch. Những kiến thức, kỹ năng và các kinh nghiệm của nhà môi giới đảm bảo kết quả giao dịch thành công.
Qua kinh nghiệm dịch vụ môi giới bất động sản ở Mỹ có thể thấy, người môi giới có trình độ đại học hay không, không phải là yếu tố quyết định để hệ thống môi giới bất động sản hoạt động có hiệu quả. Thay vào đó, có 3 thành tố chủ yếu cần phải chú trọng hơn. Đầu tiên, phải có một hiệp hội nghề nghiệp chia sẻ thông tin giống như MLS. Thứ 2, xác định kết cấu tiền hoa hồng môi giới riêng lẻ bao gồm cả phí đăng ký niêm yết và phí bán trong một hợp đồng (tổng phí phải được đàm phán giữa người bán và trung tâm môi giới bất động sản theo tỷ lệ bán được ghi trên MLS). Thứ 3, các nhà lập pháp phải lập ra các quy tắc đảm bảo trình độ nghiệp vụ của nhà môi giới.
>> Chuyên viên môi giới bất động sản: Anh là ai ?
Tâm An (NYT)
Tải ứng dụng CafeLand Proptech
