Bàn giao chung cư là công việc dễ xảy ra những sai sót, nhất là với những người mua nhà lần đầu. Do đó, người mua cần phải nắm rõ các điều kiện, quy định liên quan đến việc nhận bàn giao căn hộ để tránh những phát sinh không đáng có trong quá trình mua nhà.
Bàn giao căn hộ chung cư là thủ tục quan trọng chủ đầu tư thực hiện sau khi xây dựng hoàn thành và đáp ứng các quy định của pháp luật về hoàn thành công trình, bàn giao cho người mua và các quy định của pháp luật về việc đưa công trình vào sử dụng.
Hình minh họa
Theo quy định tại Điều 124 Luật xây dựng 2014, điều kiện bàn giao căn hộ phải tuân thủ các quy tắc sau:
- Đã hoàn tất việc nghiệm thu công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng hiện hành;
- Luôn bảo đảm an toàn trong quá trình vận hành và khai thác khi đưa công trình vào sử dụng.
Theo khoản 3 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, chủ đầu tư chỉ được bàn giao nhà chung cư cho khách hàng khi đáp ứng điều kiện sau đây:
- Hoàn thành xong xây dựng nhà, công trình xây dựng, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo đúng tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt.
- Các công trình này phải đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực đó.
- Nếu đã bàn giao chung cư xây thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của chung cư đó.
Bên cạnh đó, tại phụ lục của Thông tư số 05/2015/TT-BXD của Bộ Xây dựng quy định, khi bàn giao căn hộ chung cư thì chủ đầu tư phải hoàn thành những danh mục hồ sơ về công trình xây dựng nhà ở như sau:
- Giấy phép xây dựng;
- Hợp đồng xây dựng của chủ nhà ký với các đơn vị thi công (khảo sát, thiết kế, thi công, giám sát);
- Báo cáo kết quả khảo sát xây dựng về tiến độ thi công;
- Bản vẽ thiết kế thi công xây dựng;
- Báo cáo kết quả thẩm tra và kết quả thẩm định của bản vẽ thiết kế thi công xây dựng;
- Bản vẽ hoàn công (trường hợp công trình có sai khác với thiết kế bản vẽ xây dựng ban đầu);
- Báo cáo kết quả thí nghiệm, kiểm định công trình (nếu có);
- Văn bản của các cơ quan chức năng có thẩm quyền về thỏa thuận, đảm bảo PCCC và hệ thống kỹ thuật trong căn hộ;
Trên đây là 3 điều kiện cơ bản để bàn giao căn hộ chung cư người mua cần nắm rõ.
- Chủ đầu tư lên danh sách và tiếp nhận các căn hộ đã đủ điều kiện bàn giao cho khách hàng.
- Chủ đầu tư gửi thông báo bàn giao căn hộ, nhà chung cư cho khách hàng, hoàn tất các thủ tục thanh toán với bộ phận tài chính, kinh doanh trước khi tiến hành bàn giao cho khách hàng. Bên cạnh đó chủ đầu tư cũng cần chuẩn bị sẵn mẫu biên bản bàn giao chung cư.
- Tiến hành bàn giao căn hộ chung cư cho khách hàng. Lúc này chủ đầu tư cần chuẩn bị hồ sơ bàn giao căn hộ theo yêu cầu, cho khách hàng kiểm tra và đối chiếu với hồ sơ bàn giao cũng như giải đáp toàn bộ thắc mắc của khách hàng.
- Nhân viên bàn giao căn hộ cùng với khách hàng sẽ cùng tiến hành kiểm tra toàn bộ căn hộ về số lượng cũng như chất lượng theo danh mục loại căn hộ trong hợp đồng mua bán, hướng dẫn và giải thích, ghi nhận thắc mắc của khách hàng.
- Người mua căn hộ ký biên bản xác nhận bàn giao đồng ý hoặc không đồng ý tiếp nhận căn hộ.
.jpg)
Căn cứ tại Phụ lục IX ban hành kèm Nghị định 06/2021/NĐ-CP quy định khi được bàn giao chung cư người mua sẽ nhận được những loại giấy tờ sau đây:
- Quyết định phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình và Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng.
- Báo cáo kết quả khảo sát xây dựng công trình.
- Hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công đã được chủ đầu tư xác nhận (có danh mục bản vẽ kèm theo) và các thay đổi thiết kế trong quá trình thi công.
- Bản vẽ hoàn công (có danh mục bàn vẽ kèm theo).
- Các kết quả quan trắc, kiểm định chất lượng công trình, thử nghiệm khả năng chịu lực kết cấu công trình (nếu có) trong quá trình thi công, danh mục các thiết bị, phụ tùng, vật tư dự trữ thay thế và các tài liệu khác có liên quan.
- Hồ sơ quản lý chất lượng của thiết bị lắp đặt vào công trình.
- Quy trình vận hành, khai thác công trình (nếu có); quy trình bảo trì công trình.
- Hồ sơ giải quyết sự cố công trình (nếu có).
- Biên bản nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình xây dựng đưa vào sử dụng của chủ đầu tư. Phụ lục các tồn tại cần sửa chữa, khắc phục (nếu có).
- Thông báo chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình xây dựng của cơ quan chuyên môn về xây dựng (nếu có).
Nhận bàn giao căn hộ là công việc rất dễ xảy ra sai sót, nhất là những người mua nhà lần đầu. Do đó, khi đi nhận bàn giao căn hộ, người mua có thể nhờ người thân, bạn bè là những người có kinh nghiệm đi cùng.
Ngoài hồ sơ được nhận khi bàn giao, một trong những vấn đề vô cùng quan trọng người mua cần lưu ý khi nhận bàn giao căn hộ chung cư là kiểm tra đầy đủ các thông số, tình trạng của căn hộ. Theo đó, người mua cần phải kiểm tra các hạng mục sau đây:
Hình minh họa
- Hệ thống điện: Gồm bảng điện trung tâm, hệ thống đèn chiếu sáng, ổ cắm ở tất cả các khu vực như phòng ngủ, phòng khách, nhà vệ sinh, sân phơi…
- Hệ thống nước: mở các vòi, đầu cấp, xả vệ sinh xem có nước không? Áp lực nước có đủ mạnh không, hay mạnh quá, tiện thể lấy nước để kiểm tra hệ thống thoát nước luôn (lấy bằng xô, chậu mang ở trên), kiểm tra xem van khóa tổng ở đâu? Van khóa tổng (thường sẽ ở trên trần vệ sinh hoặc bếp…).
- Hệ thống thoát nước: Đổ nước ra sàn vệ sinh, máy giặt, ban công xem khả năng thoát nước có tốt không, có bị đọng nước do lát độ dốc không chuẩn không? Đổ nước ra sàn, đi kiểm tra các việc khác quay lại mà vẫn đọng nước thì thoát nước kém, do lỗ thoát hay do lát sàn thì xem và kiến nghị (cái này thường là nhiều nhà bị do thợ lát hoặc lắp thiết bị ẩu).
- Khả năng chống thấm: Kiểm tra các vị trí trần nhà, tường, nhất là chân tường nhà vệ sinh, ban công phơi đồ… để kiểm tra xem có vết nứt không và có hiện tượng bị thấm nước không…
- Các trang thiết bị khác: Gạch ốp sàn, cửa, tường, trần nhà, lan can, thiết bị báo cháy…
+ Gạch: Xem xét chủng loại, nhãn hiệu màu sắc, kích thước kiểm tra từ phòng khách, phòng ngủ, khu vực bếp, nhà vệ sinh. Thường, gạch thẻ ốp chân tường va ốp vệ sinh là hay bị bong tróc, sứt sẹo nhất nhất nên cần lưu ý khi kiểm tra. Kiểm tra sàn gạch, ốp tường nếu có vấn đề thì yêu cầu khắc phục.
+ Cửa: Cửa chính, cửa phòng ngủ, cửa nhà vệ sinh, cửa ra lô gia cần kiểm tra bản lề cửa, đóng, mở, khóa vài lần nếu có thể. Với cửa sổ thì mở đóng vài lần để kiểm tra độ trượt, kiểm tra việc tra khe giữa cửa sổ và tường xem có khít không...
+ Tường: Kiểm tra màu sơn độ phẳng, màu sơn,...
+ Trần: Kiểm tra bằng mắt thường xem trần có phẳng không? Các góc dầm tường trát có chuẩn không?
+ Lan can: Kiểm tra lan can sắt có chắc chắn không? Chân gắn sàn làm có cẩn thận không, nhất là các mối hàn có bị han gỉ không?
+ Thiết bị báo cháy: Có 1 đầu báo cháy trong căn hộ, thường thiết bị và hệ thống báo cháy được đơn vị PCCC và chủ đầu tư nghiệm thu. (Nên kiểm tra pháp lý dự án, tính an toàn cháy nổ của dự án có được kiểm duyệt qua hay không).
- Diện tích căn hộ: Căn cứ vào biên bản bàn giao, hồ sơ kỹ thuật… người mua có thể kiểm tra diện tích căn hộ chung cư có đúng với các giấy tờ đã nhận bàn giao không…
Sau khi kiểm tra đầy đủ cả căn hộ, nếu thấy có vấn đề nào thì trong biên bản bàn giao, người mua nên ghi rõ trong biên bản để nhanh chóng được khắc phục những vấn đề đó.
Nếu tất cả các hệ thống điện nước và các thiết bị trong nhà đều đạt thì tiến hành kí nghiệm thu nhận nhà. Thông thường khi nhận bàn giao nhà sẽ có các loại chìa khóa sau: 1 chìa khóa thi công và 3 chìa khóa của cửa chính ( tùy loại khóa, căn hộ), chìa khóa phòng ngủ 1,2 (nếu có), chìa khóa cửa logia, ban công, cửa nhà vệ sinh….
Xem thêm:
Phương Vũ (TH)
Tải ứng dụng CafeLand Proptech
.jpg)