Đất hỗn hợp là gì? có được xây dựng trên đất hỗn hợp, thực trạng quy hoạch đất hỗn hợp hiện nay như thế nào? Cùng tìm hiểu rõ hơn về đất hỗn hợp trong bài viết dưới đây.
Theo Thông tư 01/2021/TT-BXD, đất hỗn hợp là loại đất được xác định trong đồ án quy hoạch, được sử dụng để xây dựng công trình, nhà ở hỗn hợp hoặc nhắm đến một số mục đích khác.
Hiểu một cách đơn giản, đất hỗn hợp được sử dụng chủ yếu vào mục đích phát triển tổ chức không gian đô thị, cơ sở hạ tầng vật chất, khu dân cư… nhằm hoàn thiện các chức năng của vùng quy hoạch, địa phương.
Đất có quy hoạch hỗn hợp được dùng để xây dựng nhà ở hỗn hợp, vừa dùng để ở, vừa sản xuất hoặc kinh doanh như:
- Dự án xây dựng nhà ở kết hợp làm văn phòng, nhà ở kết hợp với của hàng buôn bán (shophouse);
- Dự án xây dựng nhà ở kết hợp với các công trình sản xuất phi nông nghiệp như khu nhà ở của cán bộ công nhân viên cùng với các nhà máy, kho hàng, nơi đóng gói sản phẩm…
Theo quy định hiện hành, đất hỗn hợp có lên đất thổ cư được không còn phụ thuộc vào quy định về chuyển mục đích sử dụng đất. Khoản 7 Điều 49 Luật đất đai 2013, được sửa đổi bổ sung bởi khoản 1 Điều 6 Luật Sửa đổi bổ sung một số điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018 như sau:
"Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.
Như vậy, người sử dụng đất có thể sử dụng các quyền của mình, bao gồm cả việc chuyển mục đích sử dụng đất với điều kiện địa phương nơi có đất chưa công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm.
Hiện nay việc cấp phép xây dựng đối với đất hỗn hợp vẫn đang là vướng mắc và chưa có văn bản chung nào quy định cụ thể về vấn đề này mà chủ yếu là văn bản do địa phương ban hành.
Tại TP.HCM, Sở Xây dựng TP.HCM ra Công văn đề xuất cấp giấy phép xây dựng cho người dân trong các đồ án quy hoạch đất dân cư xây dựng mới và đất hỗn hợp. Đề xuất này đã được thông qua và cụ thể các tiêu chí để cấp phép xây dựng cho người dân như sau:
- Tại khu vực có đất hỗn hợp chiếm 50% diện tích: Khu vực này sẽ có chức năng làm nhà ở chung cư kết hợp với dịch vụ – thương mại văn phòng, không có công trình công cộng hay công viên.
Với khu vực đất để ở đang có nhiều cư dân cư trú, ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của người dân thì sẽ được cấp phép xây dựng chính thức.
- Tại khu vực có đất hỗn hợp chiếm 30% diện tích: Khu vực này có chức năng chính là công trình dịch vụ – thương mại – văn phòng và không có nhà ở; chỉ những khu vực nhà xưởng, cơ sở sản xuất ngành công nghiệp ô tô gây ô nhiễm cần di dời.
Trường hợp không gây ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của người dân thì được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn nếu có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Tại khu vực có đất hỗn hợp chiếm 20% diện tích: Khu vực có nhiều nhà ở, đất của người dân lụp xụp cần thu hút các chủ đầu tư thì chưa cấp phép xây dựng.
Các địa phương sẽ thực hiện rà soát, điều chỉnh thành đất dân cư hiện hữu, người dân sẽ được cấp phép xây dựng chính thức sau khi điều chỉnh hoàn tất.
Theo điều 75 Luật Đất Đai 2013 quy định điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất cho mục đích vì lợi ích quốc gia, cộng đồng như sau:
“Các cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất nhưng không phải đất thuê có trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản khác gắn liền đất (gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận (bao gồm các loại giấy vừa nêu tên) theo đúng quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp được quy định tại Khoản 2 Điều 77 của Luật này, người Việt Nam đang định cư tại nước ngoài thuộc đối tượng sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.”
Như vậy, người sử dụng đất hỗn hợp cần phải có đủ giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất hợp lệ theo quy định của pháp luật, sẽ được hưởng bồi thường theo quy định khi đất bị Nhà nước thu hồi.
Đất hỗn hợp không thuộc bất kỳ loại đất cụ thể nào trong Luật Đất đai 2013, do đó không có quy định cụ thể nào quản lý những gì có thể xảy ra với loại đất này. Để giải quyết những vướng mắc liên quan, người dân chỉ biết trông chờ vào quy hoạch nói chung dẫn đến nhiều trường hợp đất hỗn hợp không được cấp phép khiến nhiều cư dân đô thị bức xúc. Một số nơi cho phép xây dựng trong khi những nơi khác thì không, điều này có thể gây nhầm lẫn cho những người đang cố gắng bắt đầu xây dựng.
Theo thống kê, hiện nay TP.HCM có gần 14.000ha đất hỗn hợp và đất dân cư xây dựng mới, tập trung chủ yếu tại thành phố Thủ Đức, Quận 7, Quận 12, quận Bình Tân và ba huyện: Nhà Bè, Bình Chánh, Hóc Môn. Những người dân có đất nằm trong quy hoạch loại đất này nhiều năm nay mất hết các quyền lợi như: Không tách thửa, không chuyển mục đích, không cấp phép xây dựng... Sở Xây dựng TP.HCM và nhiều quận, huyện đã từng đề xuất nhiều giải pháp nhằm bảo vệ quyền lợi cho người dân.
Cụ thể, Sở Xây dựng đã đề xuất UBND thành phố cấp phép xây dựng chính thức cho người dân có đất thuộc quy hoạch đất dân cư xây dựng mới và đất hỗn hợp. Khi đó người dân sẽ được xây nhà ở riêng lẻ không quá 6 tầng, nếu nhà trong hẻm có lộ giới dưới 6m được xây dựng không quá 4 tầng. Các chức năng quy hoạch còn lại như đất cây xanh, giao thông, công trình công cộng chỉ được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.
Trong thời gian qua, do TP.HCM chưa có quy định chi tiết, cụ thể về đất thuộc quy hoạch dân cư xây dựng mới và đất hỗn hợp có được tách thửa, được chuyển đổi mục đích, được cấp phép xây dựng hay không cho nên mỗi quận, huyện, thành phố Thủ Đức của thành phố áp dụng một cách khác nhau, nơi cho, nơi không.
UBND huyện Bình Chánh kiến nghị được thí điểm cho chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất ở trên cơ sở rà soát, thẩm định theo nhu cầu thực tế, phù hợp với quy hoạch, có đăng ký sử dụng đất, không có quyết định, thông báo thu hồi đất. Việc cho chuyển mục đích sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện: Nằm xen cài trong khu dân cư hiện hữu; tiếp giáp với khu dân cư hiện hữu, vừa có quy hoạch dân cư hiện hữu vừa có quy hoạch đất dân cư xây dựng mới. Sau khi chuyển mục đích sử dụng đất thì được xem xét cấp giấy phép xây dựng theo quy định.
Quận Bình Tân có hơn 341ha đất thuộc quy hoạch dân cư xây dựng mới và đất hỗn hợp. Đơn vị này chỉ cấp phép xây dựng tạm cho người dân và yêu cầu người dân tự tháo dỡ, cam kết không bồi thường về nhà ở, kiến trúc khi Nhà nước thực hiện quy hoạch. Riêng người dân có đất trong đất hỗn hợp thì không được cấp phép xây dựng, không được tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất. Tương tự, UBND huyện Nhà Bè cũng tạm ngừng nhận hồ sơ tách thửa đối với đất dân cư xây dựng mới và đất hỗn hợp.
Phương Vũ (TH)
Tải ứng dụng CafeLand Proptech
