Đặt cọc mua nhà đất, sao cho an toàn?

CafeLand – Việc đặt cọc mua nhà riêng lẻ hay nhà, đất dự án đều tiềm ẩn nhiều rủi ro mà người mua không thể lường trước được. Vậy, đặt cọc mua nhà đất sao cho an toàn?

Theo quy định, các dự án bất động sản phải thực hiện xong phần móng đối với chung cư và hạ tầng với dự án đất nền mới được bán cho khách hàng. Tuy nhiên, hoạt động đặt cọc giữ chỗ với dự án bất động sản diễn ra ở hầu hết các dự án đang xây dựng.

Đánh vào tâm lý muốn có lời nhanh của nhà đầu tư, việc giữ chỗ được các chủ đầu tư triển khai ngay từ đầu khi chưa mở bán dự án. Khách hàng muốn mua nhà giá rẻ nhất hoặc nhà đầu tư muốn lướt sóng kiếm lời thì thường phải đặt mua căn hộ trong đợt đầu công bố dự án. Và muốn giữ chỗ căn hộ có vị trí đẹp, người mua phải thực hiện thủ tục đặt cọc. Việc này là hình thức tự nguyện thuận mua vừa bán của cả hai bên, người mua cần tỉnh táo để tránh rủi ro.

>> Thiệt hại lớn nếu hợp đồng mua nhà-đất ghi giá bán thấp hơn thực tế

Theo lý giải của các chủ đầu tư, đây là động thái thăm dò thị trường, khảo sát nhu cầu của khách hàng, để định hình giá trị sản phẩm, cũng như kế hoạch triển khai xây dựng dự án.

Trên thực tế có không ít trường hợp bên mua nhà ký thỏa thuận đặt cọc, giao tiền cho bên bán nhưng bên bán đưa ra nhiều lý do vô lý để bên mua không thể thực hiện tiếp hợp đồng dẫn đến mất tiền đặt cọc.

Nhiều trường hợp, người mua không tìm hiểu kỹ trước khi mua đất, sau khi đặt cọc mới biết được mảnh đất đó thuộc diện quy hoạch và còn nợ thuế đất. Việc mua đất không được pháp luật công nhận và cũng có nguy cơ mất luôn tiền đặt cọc.

Trao đổi về vấn đề này, Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Giám đốc Công ty luật TNHH Đức An cho biết, thực chất việc đặt cọc là một biện pháp nhằm đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự của người mua. Khi các bên đã đặt cọc nhưng không thực hiện giao kết, trách nhiệm và hậu quả pháp lý sẽ phát sinh. Trong đó, khi người mua từ chối giao kết hợp đồng đặt cọc sẽ bị mất khoản tiền đặt cọc trước đó.

Nhiều khi hai bên ký hợp đồng đặt cọc nhưng lại không lập thành hợp đồng, hoặc lập hợp đồng không có người làm chứng hoặc công chứng. Khi một trong hai bên từ chối giao kết hợp đồng thì lại không có bằng chứng để giải quyết tranh chấp, nên bên bị từ chối thường bị yếu thế trong trường hợp này.

Về hình thức hợp đồng đặt cọc, có thể viết tay hoặc đánh máy, có chữ ký của bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng. Người mua nên có người làm chứng hợp đồng đặt cọc. Nội dung hợp đồng đặt cọc nên thể hiện rõ số tiền đặt cọc là bao nhiêu, sẽ giao số tiền còn lại sau khi hợp đồng được công chứng, đồng thời nêu thời gian cụ thể hai bên sẽ tiến hành ký kết hợp đồng.

Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Còn nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

“Khi giao kết hợp đồng thường không có quy định người mua cần đặt cọc số tiền bao nhiêu mà tùy thuộc vào sự thỏa thuận của bên bán và bên mua. Người mua nhà nên có sự cân nhắc trước quyết định đặt cọc, và khi đã đặt cọc thì chú ý trong thời gian bao lâu phải ký hợp đồng chuyển nhượng công chứng để đảm bảo tính hợp pháp của hợp đồng”, bà Hảo cho biết.

Người mua nhà cũng cần lưu ý, tiền đặt cọc hoàn toàn khác với tiền thanh toán, tuy nhiên đôi khi tiền đặt cọc được chuyển thành tiền thanh toán khi biện pháp đặt cọc chấm dứt. Do cách hiểu sai tiền đặt cọc với tiền thanh toán nên nhiều giao dịch xảy ra tranh chấp, hai bên sử dụng sai tiền cọc. Có một số chủ đầu tư dự án lợi dụng vấn đề đặt cọc, chiếm dụng trái phép tiền của khách hàng hay sử dụng tiền sai mục đích dẫn đến không còn khả năng thanh toán, gây rủi ro cho khách hàng.

Đối với việc đặt cọc mua bán nhà, luật sư Lê Thị Chiêu Oanh – Công ty Luật TNHH Đất Luật cho biết, theo luật, hợp đồng đặt cọc chỉ cần lập thành văn bản phù hợp với quy định của pháp luật là đã có hiệu lực pháp luật mà không cần bắt buộc phải công chứng. Vì vậy, để hạn chế rủi ro khi ký hợp đồng đặt cọc mua bán nhà, trước hết người mua cần kiểm tra tình trạng pháp lý của căn nhà, xem căn nhà có đủ điều kiện để bán hay không.

Người mua cần xem giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, căn nhà đó không có tranh chấp về quyền sở hữu, không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Bên bán nhà ở phải là chủ sở hữu nhà ở hoặc người đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự và có năng lực hành vi dân sự.

“Người mua nên yêu cầu người bán cung cấp đầy đủ bản sao có công chứng mới nhất của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của ngôi nhà nêu trên cùng hộ khẩu, chứng minh nhân dân của người bán (của cả vợ chồng nếu người bán đã có vợ, chồng), đồng thời, đến UBND cấp xã nơi có đất yêu cầu cung cấp các thông tin về nhà ở như nêu trên để kiểm tra điều kiện nhà ở bán trước khi đặt cọc”, luật sư Oanh khuyến cáo.

Khi đặt cọc, người mua cần phải lập hợp đồng đặt cọc, trong đó quy định rõ trách nhiệm của bên bán nếu vi phạm, yêu cầu bên bán trả lại tiền đặt cọc và một khoản tiền tương đương số tiền đặt cọc hoặc một số tiền lớn hơn ngay lập tức trong trường hợp bên bán không thực hiện đúng cam kết, luật sư Oanh cho biết thêm.

>> 6 cách kiểm tra nhà đất bạn dự định mua có bị thế chấp hay không

Châu An