Cách kiểm tra pháp lý khi mua đất thổ cư và đất nền dự án

Trước khi ký giấy đặt cọc hay hợp đồng đặt cọc, người mua cần kiểm tra tình trạng pháp lý để hạn chế rủi ro trong quá trình giao dịch.

Cách kiểm tra pháp lý đối với đất thổ cư

Đất thổ cư thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, bao gồm đất ở tại khu vực nông thôn và đô thị, do cá nhân thực hiện việc tách thửa. Đất thổ cư dùng để xây dựng nhà ở và công trình phục vụ đời sống.

Đất thổ cư

Để kiểm tra thông tin giấy chủ quyền sử dụng đất, người mua nhà đất cần yêu cầu chủ nhà cung cấp các giấy tờ chủ quyền sử dụng đất (nếu có thể hãy kiểm tra bản gốc).

Hiện nay các giấy tờ nhà đất thường bị đánh tráo, làm giả để lừa đảo chiếm đoạt tài sản, do đó hãy yêu cầu bản gốc khi xem nhà.

Sau khi có được những giấy tờ cần thiết, người mua cần kiểm tra những thông tin dưới đây:

Tình trạng chuyển nhượng nhà đất

Kiểm tra bất động sản bị chặn giao dịch chuyển nhượng hay không. Những công trình bị chặn quyền giao dịch thuộc các trường hợp: vi phạm chiều cao công trình, lấn chiếm đất đai, tranh chấp đất đai, vướng kiện tụng…Người mua có thể cầm thông tin sổ lên UBND cấp quận huyện để kiểm tra.

Ngoài ra, người mua cần kiểm tra diện tích đất thực tế với diện tích được cấp trên sổ có chênh lệch hay không.

Giấy phép xây dựng, biên bản hoàn công

Kiểm tra giấy phép xây dựng, biên bản hoàn công để xem có đúng với thực tế ngôi nhà. Nhiều trường hợp có giấy phép xây dựng nhưng lại không có biên bản hoàn công.

Chẳng hạn, nhà được cấp giấy phép cho xây 3 tầng nhưng chủ nhà xây 5 tầng thì chắc chắn sẽ không có biên bản hoàn công. Cũng có trường hợp giấy phép cho xây 3 tầng, sau khi xây xong và có biên bản hoàn công thì chủ nhà xây chui thêm 2 tầng nữa.

Giấy tờ đặt cọc

Trước khi quyết định đặt cọc, cần so sánh CMND/CCCD của người đặt cọc và người đứng tên trên giấy tờ, trùng nhau thì mới đặt cọc. Nếu người ký tên vào giấy đặt cọc không phải chủ sở hữu mảng đất thì nhất định không đặt cọc.

Đối với sổ riêng, người mua cần yêu cầu giấy tờ và chữ ký của người đứng tên trên sổ.

• Chủ nhà chưa kết hôn thì phải có giấy chứng nhận độc thân.
• Chủ nhà đã kết hôn thì yêu cầu có cả giấy tờ và chữ ký của hai vợ chồng.

Đối với sổ chung, trong giấy tờ đặt cọc phải có chữ ký của tất cả những người đứng tên trên sổ. Những người không có chữ ký gồm có:

• Người đã ly hôn yêu cầu phải có biên bản phân chia tài sản của tòa án…
• Người đã khuất phải có giấy chứng tử.

Trong lúc thỏa thuận hoặc ký giấy tờ cần mời người làm chứng. Những người này phải có tiếng nói trong khu vực đó như tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn…hoặc nhờ hàng xóm xung quanh qua làm chứng và quay video lại.

Hợp đồng đặt cọc

Số tiền đặt cọc phải được ghi rõ ràng khi ra công chứng

Thỏa thuận các khoản thuế phí sẽ do bên nào đóng (thường bên bán sẽ là người đóng khoản này).

Thời hạn đặt cọc thương lượng càng lâu càng tốt để phòng trường hợp khu vực đó có sóng thì sẽ lướt cọc được ngay.

Thỏa thuận đền cọc, mất cọc: nếu được hãy thỏa thuận đền cọc của người bán gấp nhiều lần tiền cọc để tránh bị mất bất động sản.

Trong hợp đồng cần ghi rõ điều khoản “Sau khi đặt cọc xong, bên mua có quyền bán cho bên thứ ba”.

Khi mua đất thổ cư, người mua chọn đất có sổ đỏ hợp pháp để tránh tranh chấp; đồng thời dễ dàng hơn trong việc đền bù nếu đất bị thu hồi.

Cách kiểm tra pháp lý đối với đất nền dự án

Đất nền dự án là những lô đất chưa xây dựng, nằm trong dự án quy hoạch của doanh nghiệp (chủ đầu tư). Những dự án này thường là khu dân cư, khu sinh thái, khu du lịch nghỉ dưỡng...

Đất nền dự án

Phần lớn khi đặt cọc, hợp đồng mua bán đất nền dự án thường chưa có sổ đỏ. Do đó, cần lưu ý đến:

Chủ đầu tư

Người mua cần chọn chủ đầu tư uy tín, có thương hiệu hay đã từng triển khai các dự án tương tự.

Giấy tờ pháp lý

• Giấy chứng quyền sử dụng đất đối với khu đất làm dự án, tức chủ đầu tư đã nộp tiền sử dụng đất theo quy định.
• Giấy chứng nhận đầu tư,
• Phê duyệt quy hoạch 1/500
• Giấy phép xây dựng
• Giấy tờ bảo lãnh bất động sản từ ngân hàng
• Văn bản nghiệm thu hoàn thành hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch đã được phê duyệt

Khi mua đất nền dự án, người mua cần tìm hiểu kỹ về thông tin chủ đầu tư, ưu tiên chọn các chủ đầu tư uy tín, năng lực tài chính mạnh, giấy tờ pháp lý đầy đủ; cân nhắc khả năng tài chính để lựa chọn đầu tư đất nền dự án phù hợp.

Thảo Uyên (TH)